Depuis le 1er octobre, les règles de location courte durée de meublés touristiques, comme ceux d’Airbnb, ont changé à Strasbourg. Pour faire simple : l’Eurométropole durcit les règles, afin de lutter contre la hausse de ce type de logement, en pleine crise du logement. Pour y voir plus clair, voici 4 grands changements.
En 2023, 3 300 meublés de tourisme ont été déclarés à la mairie de Strasbourg, soit 600 de plus qu’en 2022. Dans ce chiffre, près de 1 800 sont déclarées comme résidences secondaires, ce qui correspond à un an et demi de production de logements pour une ville comme Strasbourg.
En même temps, 2 000 logements strasbourgeois sont vacantstandis que dans l’Eurométropole (EMS), 7,5% des logements sont inoccupés selon l’Insee (un chiffre proche de celui de métropoles du Grand Paris, Lyon, Aix-Marseille-Provence et Toulouse, ndlr).
Une situation de crise sur les marchés immobilier et locatif, qui révèle sans détour une réalité : il est de plus en plus compliqué de trouver un logement à Strasbourg. Pour tenter d’y remédier, l’EMS tente de trouver des solutions locales, afin de » préserver le parc locatif disponible et l’accès au logement pour les résidents » selon Suzanne Brolly, adjointe à l’urbanisme.
C’est pourquoi, depuis le 1er octobre, l’Eurométropole a concentré son action sur les meublés touristiques comme Airbnb, Kayak ou Abritel, en durcissant ses règles sur la location de ces biens. Voté les 24 et 28 juin, ce règlement ne concerne que les meublés de tourisme loués plus de 120 jours par an. Cependant, plusieurs nouveautés et contraintes sont à noter pour les propriétaires.
Règle n°1 : au centre de Strasbourg, compensation obligatoire dès le premier hébergement touristique créé
Le premier grand tour de vis est donné à ce qu’on appelle le mécanisme de compensation. Désormais, dans le centre élargi de Strasbourg, si on crée des hébergements touristiques à la place des hébergements, il faut en contrepartie créer des hébergements sur le territoire de Strasbourg à partir de locaux commerciaux, avec au moins la même superficie, la même qualité et doit être situé à un étage d’un immeuble. Avec la réglementation précédente, l’indemnisation commençait, au centre de Strasbourg, à partir du deuxième logement transformé.
Petite exception : dans la Grande Île et au cœur de Neustadt, les conditions deviennent encore plus strictes en ce qui concerne l’implantation de meublés de tourisme. Concrètement, les locaux proposés en compensation doivent être dans le même secteur, mais également représenter une superficie 1,5 fois supérieure à celle soumise à la demande de changement d’usage.. Petite consolation pour ce mécanisme de compensation : la nouvelle réglementation prévoit la possibilité pour les personnes d’acheter des droits commerciaux pour compenser.
Règle n°2 : à Strasbourg, un immeuble doit désormais comporter au maximum 20% de locaux commerciaux et touristiques
Deuxième grand changement : la portion d’un immeuble réservée à un usage résidentiel augmente. Auparavant fixé à 60 %, il est désormais à 80 %. Pour le dire autrement : si la surface d’un immeuble dans lequel on veut installer un Airbnb a déjà 20% de surface occupée par du commerce ou de la location touristique, on ne pourra pas ne le fais pas. Fini la location.
Une véritable démarche, qui sera notamment mise en œuvre dans le périmètre du centre élargi de Strasbourgdont la Grande-Île, la Gare, les Halles/Tribunal, Neustadt, Contades, Université, Esplanade, Krutenau, Petite-France et Fronts de Neudorf.
Règle n°3 : une durée de location qui reste à 6 ans maximum, renouvelable pour 3 ans… mais sous conditions
Dans ces nombreux changements, une règle reste la même : la durée de location des meublés de tourisme dans le grand centre de Strasbourg reste fixée à 6 ans maximum. Il est également toujours possible de demander un renouvellement de location pour 3 années supplémentaires, mais cela se fera désormais sous conditions.
Dans sa délibération (page 1850), l’Eurométropole précise que ses conditions seront » sous réserve de justification de travaux d’amélioration énergétique ou de rénovation ayant un impact sur l’amélioration de la qualité des locaux. » Les travaux qui doivent avoir été réalisés après la première autorisation, et l’amélioration de l’habitation doivent être justifiés par le diagnostic de performance énergétique (DPE), la facture des travaux réalisés, ou tout autre justificatif.
Règle n°4 : plusieurs évolutions réglementaires dans les quartiers prioritaires (QPV) de la Ville
Enfin, les derniers gros changements concernent le QPV. Dans le règlement précédent, il existait une dérogation pour les meublés de tourisme créés dans les quartiers prioritaires de la Ville (QPV).. Pour faire simple, nous n’avions pas besoin d’indemnisation si nous souhaitions transformer un logement en meublé de tourisme dans un QPV, ou à 300 mètres à la ronde.
Désormais, « pour plus d’équité territoriale » selon la délibération, la dérogation est supprimée. Ainsi, les règles sont désormais les mêmes partout à Strasbourg, en dehors du centre étendu : vous pouvez créer un Airbnb sans compensation pour votre premier logement, mais après le deuxième, vous avez besoin d’une compensation.
Là encore, un petit assouplissement de la règle : l’opération de compensation n’est plus tenue d’être dans le même secteur que celui où se situent les locaux faisant l’objet du changement d’usage (sauf dans le cas de la Grande-Île et du cœur de Neustadt, ndlr). En gros : si vous créez un local à Hautepierre, il n’est pas nécessaire que la compensation ait lieu à Hautepierre.
Enfin, dans la même logique de lissage des règles sur l’ensemble du territoire strasbourgeois, Les meublés de tourisme QPV doivent désormais respecter la contrainte d’une durée de location de 6 ans maximum, renouvelable une fois.. Fini les locations illimitées qui étaient en vigueur ; désormais, pour être renouvelé, il faudra donc justifier de travaux de rénovation énergétique. Le but recherché ? Accélérer la rénovation du parc locatif en QPV.
L’Eurométropole durcit ainsi les règles concernant les meublés de tourisme de type Airbnb. Reste désormais à savoir si ces différents tours de vis seront efficaces ; rien ne peut vraiment se faire de manière plus globale sans une loi nationale en la matière. A voir si le gouvernement Barnier aura envie de s’attaquer au problème.
