garder son ancien crédit pour acheter un nouveau bien, la solution de la Fnaim pour relancer les ventes

C’est peut-être une des solutions pour dénouer le marché immobilier : réutiliser ou transférer d’anciens emprunts. C’est une idée originale soutenue par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) depuis plusieurs mois.

L’idée de la portabilité est simple : les propriétaires souhaitant changer de bien pourraient réutiliser leur crédit contracté lors de l’achat de leur bien actuel pour acheter un nouveau bien, plutôt que de le rembourser pour en souscrire un nouveau comme c’est le cas. utiliser. Une mesure qui permettrait aux propriétaires acheteurs de continuer à bénéficier de crédits à des taux inférieurs à 2%, très nombreux avant 2022. C’est-à-dire ceux qui ont acheté leur bien il y a plus de dix ans. Ils ne seraient alors exposés à un prêt complémentaire aux taux actuels (environ 4 %) qu’en cas d’achat d’un bien plus cher.

La Fnaim propose également de mettre en place la transférabilité des crédits permettant à un vendeur de redonner à l’acheteur de son bien son ancien crédit… et son taux avantageux.  » Permettre aux acheteurs d’obtenir l’ancien crédit des vendeurs, souscrit à un taux faible, serait également bénéfique aux primo-accédants bloqués par la hausse des taux. « , présenté à La galerieLoïc Cantin, président de la Fnaim.

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Un marché immobilier grippé par des taux d’emprunt élevés

Des propositions qui ciblent la problématique de la flambée des taux des crédits immobiliers, aujourd’hui au cœur de la crise que traverse le secteur. Selon la Fnaim, la hausse du coût de la dette a réduit le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs de 15% en deux ans.

Si l’attente d’une baisse des taux directeurs a ramené le taux moyen des crédits à 3,99% en février selon le dernier score de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’onde de choc de cette hausse du coût de la dette immobilière a été brutal. La production de crédit s’est effondrée de 40 % entre février 2023 et février 2024, selon les chiffres de la Banque de France, entraînant une baisse de 22 % du nombre de ventes immobilières sur l’ensemble de l’année 2023 selon la Fnaim.  » Beaucoup de propriétaires se disent qu’ils ne vont pas vendre leur propriété achetée avec un crédit de 1% pour acheter une propriété avec un crédit de 4%. », explique à La Tribune, Loïc Cantin, président de la Fnaim.

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La mesure est néanmoins loin de faire consensus.

Les banques s’élèvent contre cette mesure

Ces propositions « présentent en effet plus d’inconvénients que d’avantages au-delà de la lourdeur particulière et de la complexité de leur éventuelle mise en œuvre », tacle la Fédération bancaire française (FBF), interrogée par La galerie. Un transfert de crédits ne mettrait pas les banques dans une position délicate puisqu’elles n’auraient qu’à laisser courir leur crédit actuel. Mais ils craignent néanmoins de subir un déficit important. Depuis la hausse des taux directeurs, ces derniers ont en effet vu leurs charges augmenter, à l’image de la rémunération du Livret A (à 3% contre moins de 1% avant 2022) qui leur incombe. Des hausses de coûts que ces acteurs entendent compenser en augmentant leurs marges sur les crédits immobiliers.

Par conséquent, la proposition de la Fnaim les pénaliserait dans la mesure où elle ne leur permettrait pas de contracter de nouveaux emprunts à 4 %. Un bâton dans les rouages ​​des acteurs financiers assumé par Loïc Cantin qui réclame que ce système soit mis en place par le biais d’une loi, « pendant un ou deux ans jusqu’à ce que le marché sorte de la crise « .

Un jeu dangereux selon la FBF, puisque « la plus grande volatilité des durées réelles des crédits et le plus grand poids accordé à l’immobilier comme garantie »Cela pourrait pousser les banques à modifier leurs modèles de financement et à adopter des prêts à taux variable pour compenser les risques accrus.

Une mesure vraiment réalisable ?

De leur côté, les courtiers s’interrogent également sur la faisabilité de cette mesure.  » Pour qu’un emprunteur puisse réutiliser son crédit, il faut que cela soit inscrit dans son contrat », rappelle Caroline Arnould, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires de crédit (APIC).  » Sans cette mention, il faudrait donc obliger les banques à annuler leurs contrats commerciaux et je ne vois pas comment le gouvernement pourrait imposer cela « , Elle ajoute. Le ministère du Logement, favorable à cette mesure reconnaît néanmoins que « le gouvernement n’exigera pas (et ne pourra pas) obliger toutes les banques à insérer de telles clauses dans leurs contrats. Ce serait également un très mauvais signal pour le système bancaire. »

Concernant le transfert d’un prêt entre un vendeur et un acheteur, les doutes sont encore plus grands.  » C’est presque impossible car un crédit dépend des critères d’éligibilité de l’entrepreneur. Un vendeur ne peut pas transférer son assurance crédit à l’acheteur de son bien car cela dépend de son âge, de son état de santé ou de sa situation financière. », nuance aussi Bérengère Dubus, présidente de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC).  » Il faut se mettre d’accord entre le vendeur, l’acheteur, l’assureur de prêt, et que la banque soit la même entre vendeur et acheteur », nuance également le ministère du Logement, ajoutant néanmoins que « c’est un travail sur lequel les professionnels peuvent se mobiliser, et le gouvernement y apportera son soutien. »

Des points concédés par le président de la Fnaim, conscient que de nombreux acheteurs ne pourraient pas reprendre les prêts de leurs vendeurs.  » Mais nous estimons que les dossiers de virement acceptés pourraient concerner 10 à 15% des transactions, soite ce qui enverrait un bon signal au marché », conclut Loïc Cantin.