Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, dévoilé le 10 octobre, prévoit une réforme de la fiscalité des locations meublées, un système jusqu’ici très avantageux pour les propriétaires. Actuellement, ces derniers bénéficient d’un régime fiscal attractifleur permettant de déduire une partie de la valeur du bien et des dépenses (travaux, mobilier) via l’amortissement. Or, le gouvernement propose désormais de réintégrer cette dépréciation dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmenterait les impôts des propriétaires.
Taux d’emprunt constatés au 15/10/2024
Une fiscalité auparavant avantageuse
Le régime de la location meublée, notamment via le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), offre des avantages fiscaux importants. Grâce aux amortissements, les propriétaires peuvent déduire les dépenses liées à l’exploitation de leur bien locatif, réduisant ainsi considérablement leur assiette fiscale. Selon un rapport parlementaire, environ 70% des bénéficiaires de ce dispositif n’ont pas à payer d’impôts sur leurs revenus locatifs.
Ces avantages incitent de nombreux investisseurs à se tourner vers la location meublée, que ce soit en longue ou courte durée (via Airbnb par exemple). Ce régime permet de générer des rendements plus élevés, d’autant que les loyers des logements meublés sont souvent plus élevés que ceux des locations vides. Cependant, ce mécanisme est désormais accusé de contribuer à une pénurie de logements locatifs accessiblessurtout dans les zones tendues.
Rééquilibrer le marché locatif
La réforme proposée vise à freiner l’attractivité de la location meublée, considérée comme un facteur de distorsion du marché locatif. Le gouvernement souhaite réintroduire les amortissements précédemment déduits dans le calcul de la plus-value de revente.. Par exemple, comme le rapporte BFM, si un propriétaire revend son bien pour 200 000 € après avoir déduit 20 000 € grâce aux amortissements, il sera désormais imposé sur une plus-value de 120 000 € au lieu de 100 000 € actuellement. .
L’objectif est de réorienter les propriétaires vers la location nueconsidéré comme plus stable pour les locataires. Dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, l’offre de locations nues a stagné, tandis que celle de locations meublées a nettement augmenté, notamment grâce aux plateformes de location saisonnière selon Challenges.
Un risque pour l’investissement ?
Cette réforme suscite des craintes chez les investisseurs et les professionnels de l’immobilier. « Le projet pourrait tripler la base imposable des plus-values, ce qui risque de décourager les propriétaires », explique Stéphane Desquartiers, fondateur de SD Conseils pour BFMTV. En fonction du contexte lié aux taux immobiliers, l’augmentation des impôts pourrait ralentir les projets d’achat immobilier.
Par ailleurs, en réduisant l’attractivité de la location meublée, certains craignent une baisse de l’offre de logements, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Le débat est donc lancé, avec des discussions parlementaires à venir, pour déterminer si cette réforme sera adoptée telle quelle ou amendée pour protéger les investisseurs sans nuire à l’équilibre du marché locatif.
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