Alors que 2023 a été l’année de la baisse des ventes immobilières, de nombreux analystes estiment que 2024 devrait être l’année de l’ajustement des prix. Les vendeurs qui n’étaient auparavant pas prêts à entendre ce discours commencent à s’y habituer mais, dans le doute, certains continuent d’afficher des prix qu’ils savent surévalués au vu de la situation actuelle. Résultat : dans certaines villes la marge de négociation (différence entre le prix affiché du bien et celui de la vente finale figurant sur l’acte de vente) est très élevée alors que dans d’autres, où les propriétaires ont fait plus d’efforts pour baisser le prix de vente, la discussion est plus difficile.
Pour en avoir le cœur net, nous nous sommes concentrés sur les 100 localités françaises pour lesquelles le portail immobilier Figaro dispose du plus grand nombre de petites annonces (Paris, Lyon et Marseille étant réparties par arrondissements). Et nous avons appliqué la marge de négociation déterminée pour chacun d’eux par la société spécialisée dans les données immobilières Yanport, information que vous pourrez retrouver dans nos petites annonces immobilières selon la ville recherchée. Il apparaît que le taux moyen de négociation s’élève actuellement au confortable 6,59 % en France alors qu’il se situe traditionnellement autour de 5 %, voire moins. Il est vrai que selon une récente enquête du courtier en crédit Pretto, un vendeur sur deux se dit désormais prêt à accepter une baisse de prix pour vendre plus vite.
De grandes disparités
A y regarder de plus près, on observe néanmoins des disparités importantes entre ces villes : entre celles où les négociations peuvent dépasser les 8 % et celles où elles peinent à décoller au-delà de 2 %. En s’intéressant aux premières, on constate que Menton s’impose comme la ville numéro 1 des négociations immobilières, avec une marge de 9,09 %. Longtemps portée par le dynamisme de la Côte d’Azur, la ville semble un peu s’essouffler et les acheteurs ne suivent plus les revendications des vendeurs dans cette ville où le prix médian apparaît à 5 203 €/m² selon la carte immobilière. . Prix immobilier Figaro.
La plupart des 10 autres localités affichant un taux de négociation supérieur à la moyenne correspondent à la même typologie : des villes de taille moyenne, en concurrence avec un voisin plus grand et plus dynamique. Durant la période post-covid, nombre de ces villes ont vu leurs prix immobiliers monter en flèche mais maintenant que l’heure n’est plus aux hausses à outrance, les acheteurs préfèrent se tourner vers les valeurs sûres traditionnelles. Résultat : ces villes qui ont connu une hausse brutale sont aussi celles où les acheteurs réclament les plus grosses remises. On y retrouve notamment Tourcoing, Narbonne, Sète ou Anglet.
A l’inverse, les secteurs où il y a moins de négociation sont concentrés dans les villes les plus chères où les prix restent à des niveaux élevés sans avoir connu de flambée récente. Ce sont aussi parfois des lieux où les vendeurs ont plus vite accepté de se montrer raisonnables. Toutes les localités où le taux de négociation est inférieur à 2% se trouvent à Paris et en petite couronne (voir au dessus). Mais on retrouve malgré tout des villes de province où la négociation reste très limitée (entre 2 et 3 %). Bordeaux est en tête, sans doute parce que les prix y se sont calmés plus vite qu’ailleurs après une période de surchauffe et on retrouve des villes comme Nice ou Lille, prouvant que les métropoles résistent mieux à la négociation que les villes. moyennes voisines. Exception notable à la règle : Villeurbanne où la négociation se limite à 2,44% tandis que la circonscription de Lyon où la négociation est la moins importante (la 7e) est à -3,79% et même -4,34%. pour le 8.
