Après la première vague de baisse des taux des crédits immobiliers observée tout début d’année 2024, la deuxième vague, initiée début septembre, se poursuit actuellement. Bonne nouvelle pour tous ceux qui souhaitent emprunter pour financer un nouvel achat de maison ou d’appartement et aussi pour ceux qui ont contracté un emprunt alors que les taux dépassaient 4,00% et qui pourront le racheter un an plus tard.
Voici tout ce que vous devez savoir sur les taux des prêts immobiliers en novembre 2024.
Où sont les taux immobiliers en novembre 2024 ?
Dans cette analyse mensuelle des conditions de financement, nous verrons les derniers chiffres sur les taux hypothécaires ainsi que les dernières informations sur le marché hypothécaire.
Un taux immobilier moyen en baisse à 3,54%
L’Observatoire CSA Crédit Logement nous fournit des données détaillées sur les prêts immobiliers souscrits au cours du 3ème trimestre 2024 dans son dernier rapport trimestriel.
⬇️ Pour commencer, nous pouvons confirmer que les taux d’intérêt des financements immobiliers ont encore baissé de 8 points de base au mois de septembre. On a effectivement le taux immobilier moyen qui descend à 3,54% contre 3,62% sur les emprunts souscrits en juillet et août 2024. Cela représente 70 points de base de gain par rapport au point le plus haut de décembre 2023.
Comme le montre notre historique des taux hypothécaires à long terme, il faut remonter aux prêts hypothécaires contractés en juin 2023 pour retrouver une moyenne inférieure.
Tous les emprunteurs ne sont pas soumis aux mêmes conditions. En fonction de la qualité de votre dossier (niveau d’apport personnel, revenus, épargne et patrimoine, âge…) et de votre projet (montant, achat de résidence principale ou investissement locatif, achat de logement neuf ou ancien, région…) , vous aurez un taux plus ou moins faible ou élevé par rapport à ces moyennes générales.
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L’observatoire Crédit Logement répartit les profils en 4 catégories (1er groupe : les 25% d’emprunteurs ayant les meilleurs dossiers, puis les 25% suivants pour le 2ème groupe, etc.). Cela permet de mieux discerner la répartition des tarifs selon la qualité des dossiers. Voici les statistiques des prêts signés en septembre 2024 :
✍️ Bon à savoir : les établissements prêteurs privilégient les clients les plus intéressants pour eux en leur proposant des taux inférieurs aux autres clients. Vous souhaitez en bénéficier ? Suivez nos 15 conseils pour obtenir un taux d’emprunt moins élevé lors d’une demande de prêt immobilier.
La part des prêts immobiliers sur 20 à 25 ans continue d’augmenter en 2024
Même si les prix de l’immobilier ont baissé assez rapidement ces derniers trimestres, l’achat d’un logement reste encore difficile pour de nombreux Français. Il nous faudra encore une légère baisse des taux et des prix pour retrouver des conditions d’achat plus proches de celles que nous connaissions avant la hausse des taux d’intérêt.
Pour compenser cela, les acheteurs continuent d’optimiser tout ce qu’ils peuvent. Il s’agit notamment d’emprunter sur une durée plus longue. En 2024, les emprunteurs continuent de privilégier de plus en plus les prêts sur 20 à 25 ans comme le montre cet autre graphique sur l’évolution de la répartition des demandes de crédit :
🌟 68,2% des financements sont réalisés sur une durée supérieure à 20 ans. Il s’agit de la part la plus élevée jamais observée. Nous n’en étions qu’à 64,2% au 1er trimestre 2024. C’est bien plus que lorsque les taux étaient extrêmement bas (48,1% en 2019 et 48,3% en 2020).
La BCE a encore abaissé ses taux directeurs en octobre
✔️ Après des baisses de 25 points de base en juin et septembre, la Banque centrale européenne (BCE) a encore abaissé ses taux de 25 points de base le 17 octobre 2024.
Le taux de refinancement auquel les banques peuvent emprunter est désormais de 3,40% contre 4,50% jusqu’à début juin 2024 :
On se retrouve donc à un niveau équivalent à celui de début 2023 pour les taux de la BCE. Cela permettra aux banques de continuer à réduire leurs taux d’intérêt sur les prêts immobiliers.
Mais, comme nous le verrons ci-dessous, il est encore possible que les taux immobiliers baissent encore davantage.
La production de crédit immobilier se redresse
Depuis février, la courbe de production des prêts immobiliers marque une reprise progressive. Au 3ème trimestre 2024, le nombre de prêts immobiliers a augmenté de 5,8% sur un an.
Cela dit, nous partons d’un point tellement bas qu’il reste encore du chemin à parcourir pour revenir à des niveaux plus corrects pour un marché fluide. La baisse continue des taux (et des prix) pourrait bien y contribuer dans les mois à venir.
Comparaison des taux hypothécaires moyens selon la durée au 1er novembre 2024
Voici, comme chaque mois sur Immobilier Danger, notre tableau qui vous permet de comparer rapidement les taux moyens des prêts immobiliers enregistrés au 1er novembre 2024 avec ceux enregistrés au 1er octobre 2024 lors de notre précédente analyse :
✔️ Il y a donc encore de nouveaux ajustements à la baisse par rapport à ceux déjà observés le mois dernier.
✔️ Les meilleurs taux commencent à descendre en dessous de 3,00% sur certaines durées.
On retrouve désormais des niveaux similaires à ceux observés dans la seconde quinzaine de juin 2023. Cela permet de situer le niveau de la descente par rapport à l’envolée connue entre mi-2022 et fin 2023.
🕵️ Vous pouvez également consulter notre dossier sur les taux de crédit actuels pratiqués par chaque banque afin de trouver la meilleure banque pour votre prêt immobilier en 2024 :
Il y a peu de chances de revenir rapidement à des taux de 1%, à moins de revenir à une situation d’inflation nulle et de banques centrales qui baissent leurs taux au maximum comme il y a quelques années. On va déjà essayer de trouver des taux autour de 2,50-3,00%. Ce sera déjà un moindre mal pour un marché immobilier plus dynamique.
Améliorer les conditions d’un rachat de crédit immobilier
👌 Pour tous ceux qui ont emprunté fin 2023, il commence à être temps d’étudier ce que cela peut signifier pour vous de renégocier ou de racheter son crédit immobilier pour profiter de ces taux enfin réduits. Les différences peuvent être suffisamment importantes pour générer des économies significatives pour vous.
Pour cela, vous avez le choix entre un rachat par une autre banque et une renégociation. Nous vous expliquons, dans cet autre article, comment choisir la solution la plus avantageuse en fonction des gains de chacune des possibilités, mais aussi en fonction de leur coût qui sera différent, ainsi que des changements que cela permet ou implique.
Calculez les gains et le prix d’une telle opération pour évaluer l’intérêt de changer de contrat. En effet, si un rachat vous permet d’avoir un meilleur taux, une renégociation avec votre banque à un taux légèrement supérieur peut avoir du sens car il y aura moins de frais à payer pour ce type d’opération. Il est intéressant de faire fonctionner la concurrence (voir ce que votre banque vous propose et étudier ce que d’autres peuvent vous proposer actuellement d’intéressant).
Alors, dans tous les cas, pour faire une bonne renégociation de prêt sans changer de banque, il est bien d’avoir des offres de rachat sous la main pour pouvoir comparer et mettre un peu la pression sur sa banque actuelle. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre simulateur de rachat de crédit immobilier en ligne, c’est gratuit et sans engagement.
Pour ceux qui ont des questions sur le fonctionnement d’un rachat de prêt immobilier, voici quelques conseils supplémentaires :
Quelles sont les limites à la baisse des taux hypothécaires ?
Nous avons vu que la BCE a bien entamé son processus de réduction de ses taux directeurs. La prochaine réunion de politique monétaire est prévue le 12 décembre 2024. D’ici là, nous verrons comment se positionnent les taux hypothécaires pour terminer cette année 2024.
😥 Le (gros) bémol vient duévolution de l’OAT 10 ans française. La situation catastrophique de l’économie française et notamment notre déficit croissant n’incite pas les investisseurs à prêter à bas prix à la France. Les pistes de redressement des comptes publics ne créent pas, pour l’instant, un climat de confiance. On constate que malgré les baisses de taux de la BCE, les taux obligataires restent élevés :
Pire encore, il a augmenté ces derniers jours, revenant à un niveau jamais vu depuis 3 mois.
Qu’est-ce que cela indique pour l’évolution des taux des prêts immobiliers ?
Cela signifie qu’ils ne pourront pas perdre autant. En effet, même s’ils ne sont pas directement corrélés, les taux obligataires à long terme restent un bon indicateur de l’évolution à moyen terme des taux immobiliers. Cela limitera les possibilités de réductions des banques lorsqu’elles prêtent aux particuliers pour des projets à long terme comme un achat immobilier.
Que peut-on attendre des taux immobiliers si l’inflation se stabilise à 2% ?
Comme nous l’avons déjà dit plus haut, il ne faut pas s’attendre à revoir rapidement des taux hypothécaires à 1% ou 1,50%. Si l’inflation se stabilise déjà vers l’objectif de la BCE (juste en dessous de 2 %), nous pourrions voir des taux immobiliers moyens descendre entre 2,50 et 3,00%.
Cela ne devrait pas arriver avant fin 2025…
D’ici là, rappelons qu’un taux peut être renégocié lorsque les conditions s’améliorent, mais pas un prix d’achat. La situation actuelle reste intéressante pour négocier fortement le prix d’achat et continuer à saisir les opportunités actuelles.
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