Une modification de la loi sur les baux de location (loi du 21 septembre 2006 relative aux baux d’habitation) est en préparation depuis près de quatre ans. Toutefois, certaines des modifications envisagées par l’ancien ministre du Logement Henri Kox (Déi Gréng) avaient rencontré de vives protestations, notamment celle concernant la réforme du plafond des loyers. Lors du Conseil de Gouvernement du 15 avril, il a été annoncé que le projet de loi no. La loi n°7642 relative aux modifications de cette loi ne serait pas votée comme initialement prévu, et que les amendements du gouvernement sont désormais acceptés. Voici en quoi consistent ces changements :
1. Fini le plafonnement des loyers
La réforme du plafond des loyers est purement et simplement supprimée du projet de loi. Contrairement à ce qui avait été présenté en octobre 2022, il ne fait plus aucun doute que le loyer annuel maximum d’un bien correspond à 3,5% à 3% du capital investi selon la catégorie énergétique du bien. Pour rappel, le loyer annuel maximum est actuellement limité à 5% du capital investi dans le logement. Le gouvernement se laisse en revanche la possibilité de retravailler cette proposition et d’y revenir ultérieurement avec une nouvelle proposition de réforme. Veuillez également noter que lors d’une révision du loyer, celui-ci ne peut être augmenté de plus de 10 % tous les 2 ans.
2. Colocation reconnue
La colocalisation est désormais soumise à des dispositions légales spécifiques. Jusqu’à présent, le principe de colocalisation n’existait pas dans la législation actuelle, bien qu’il soit très populaire et pratiqué par le marché. A l’avenir, les colocataires pourront établir un contrat de colocation avec le bailleur et un pacte de colocation entre colocataires pour formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location. Pour sortir de ce type d’engagement, le colocataire doit le stipuler trois mois à l’avance au bailleur et aux colocataires. Le colocataire est tenu, avant l’expiration de son délai de préavis, de rechercher un colocataire de remplacement. Les autres colocataires ou le propriétaire peuvent également proposer un candidat de remplacement. La colocation est alors à distinguer de la cohabitation (ou location de chambres meublées) qui est une location à baux multiples.
3. Garanties locatives réduites à deux mois
Concernant les garanties de loyer : Actuellement, le montant d’une garantie locative s’élève à trois mois de loyer (sans charges), ce qui, compte tenu des loyers élevés pratiqués actuellement au Luxembourg, constituait un obstacle supplémentaire pour les candidats locataires. Désormais, les futurs locataires devront payer une garantie locative équivalente à seulement deux mois de loyer. Par ailleurs, il est proposé que ces garanties locatives soient restituées par le bailleur sans délai à la fin du bail si tous les loyers et charges dus ont été payés par le locataire et si aucun dégât n’est constaté au moment de la remise des clés. Une sanction est prévue en cas de non-respect de ce délai.
4. Frais d’agence partagés
Actuellement, les frais de commission d’agence sont à la charge exclusive du locataire. Il est proposé à l’avenir que les commissions d’agence soient payées à parts égales entre le bailleur et le preneur. Cela permet de réduire la charge financière liée au logement pour le futur locataire.
5. L’obligation d’un bail écrit
Tout contrat de bail d’habitation devra à l’avenir être rédigé par écrit, et contenir certaines mentions obligatoires, comme la mention que le loyer demandé par le bailleur pour le logement loué respecte le plafond légal du loyer annuel.
6. L’abolition de la notion d’habitat de luxe
Cette notion de « logement de luxe » a permis d’éviter l’application du plafond des loyers. Cette notion sera abolie à l’avenir.
Les amendements du gouvernement sont désormais introduits dans la procédure législative, de sorte que le projet de loi n°. La loi 7642 pourra être notifiée par le Conseil d’État, et votée par la Chambre des députés très prochainement.
