Rembourser un prêt immobilier sur 30 ans coûte un bras et une jambe

Pour aider les ménages à accéder à la propriété, le gouvernement de Justin Trudeau prolonge de cinq ans la durée maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, soit à 30 ans, au lieu de 25 ans.

Mais avec le prix médian des maisons unifamiliales au Québec à 443 000 $ et celui des copropriétés à 375 000 $, est-ce une bonne idée ?

Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire de 400 000 $ amorti sur 30 ans et un prêt hypothécaire amorti sur 25 ans ? Pour un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt moyen de 5 %, cela réduit le paiement mensuel d’environ 191 $, de 2 326 $ à 2 135 $.

On parle donc d’une réduction des mensualités de 8 %, soit 2 292 $ par an. À première vue, c’est très intéressant.

Mais attention ! Ne vous laissez pas tromper. Cette prolongation de cinq ans de l’amortissement a un coût énorme. En fait, réduire vos mensualités hypothécaires entraînera une facture d’intérêts supplémentaire de 70 589 $.

Au terme des 30 ans, la propriété de 400 000 $ aura coûté 368 515 $ en frais d’intérêt, comparativement à 297 926 $ en frais d’intérêt si le prêt avait été amorti sur 25 ans.

Pertinent ou pas ?

Depuis le 1^euh En août dernier, les acheteurs d’une première maison neuve pourront amortir leur prêt hypothécaire sur 30 ans au lieu de la période d’amortissement maximale traditionnelle de 25 ans. Et à compter du 15 décembre, ils pourront également amortir leur prêt hypothécaire sur 30 ans s’ils achètent une propriété existante. De plus, tous les acheteurs de maisons neuves auront également accès à un amortissement hypothécaire sur 30 ans.

Cette prolongation de l’amortissement hypothécaire de 25 à 30 ans que le gouvernement de Justin Trudeau a annoncée dans le dernier budget de la ministre Chrystia Freeland afin d’aider les ménages canadiens à accéder à la propriété est-elle pertinente?

Oui pour les banques

Pour les prêteurs hypothécaires, comme les grandes banques canadiennes et Desjardins, il s’agit en effet d’une très bonne affaire en raison des frais d’intérêt plus élevés qu’ils percevront sur les prêts hypothécaires.

De plus, comme il s’agira de prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 %, ces prêts sont obligatoirement assurés par la SCHL ou d’autres assureurs (Sagen ou Canada Guaranty Mortgage Insurance Corporation). Cette assurance protège les institutions financières et non les emprunteurs. Par conséquent, les institutions bancaires ne courent aucun risque, en plus de faire un prêt en prenant le bien en garantie. Ainsi, en cas de défaut, la banque récupérera son argent.

Pas sûr pour les emprunteurs

Pour les emprunteurs qui optent pour la prolongation de l’amortissement sur 30 ans, les avantages sont un peu moins évidents.

Oui, ils ont accès à la propriété, mais à un prix exorbitant, notamment en raison de l’augmentation des taux d’intérêt des prêts hypothécaires.

En matière d’assurance hypothécaire, c’est l’emprunteur qui paie la facture. Sur un prêt de 400 000 $, l’assurance hypothécaire, dans le cas d’une mise de fonds de seulement 5 %, lui coûtera 15 385 $.

Devenir propriétaire implique inévitablement son lot de dépenses annuelles auxquelles on n’a pas à faire face lorsqu’on est locataire. Pour une propriété de 400 000 $, je fais ici référence aux taxes foncières et scolaires (4 300 $); à l’assurance habitation (1 200 $); à l’électricité, au chauffage, à l’entretien (4 000 $).

La valeur ajoutée

L’achat d’un bien immobilier s’est avéré très rentable ces dernières années, les prix ayant fortement augmenté. Mais sur le long terme, disons depuis 2003, soit sur 21 ans, la hausse a été assez modérée.

En me basant sur les prix médians recueillis par l’APCIQ (courtiers immobiliers), j’ai calculé que le prix des maisons unifamiliales a augmenté à un rythme annualisé de 6 % depuis 2003, comparativement à 5,3 % pour les copropriétés et à 5,8 % pour les plex de deux à cinq logements.

C’est bien beau tout ça. Mais le locataire qui avait investi à la Bourse canadienne (iShares XIC) la différence entre le coût de son loyer et le paiement d’une hypothèque aurait vu son portefeuille s’apprécier à un rythme annualisé d’un peu plus de 7 %.

Cela dit, pour les primo-accédants, la vraie question à se poser est : ai-je la capacité financière de payer toutes les dépenses générées par l’acquisition du bien, sans me sentir financièrement accablé ?