Qu’est-ce qui met à rude épreuve le marché immobilier ?

Éplucher les annonces, contacter les agences immobilières, consulter les sites Internet, appeler à l’aide sur les réseaux sociaux. Chercher, en vain. Chaque été, le refrain se répète Toulouse.

La rentrée scolaire approche pour les étudiants. Il faut trouver un logement au plus vite. Mais sur le marché immobilier de la Ville Rose, chaque année, un peu plus, la question se complique.

Les appartements neufs plus chers que les standards

« Là, rien que pour une location, j’ai 30 dossiers refusés et ce sont 30 dossiers pour lesquels nous n’avons aucun bien à proposer », regrette Vivien Buzenac, agent immobilier chez Guy Hoquet.

Les quelques nouveaux produits qui apparaissent font mal au portefeuille. Malgré une relative augmentation des loyers, d’environ 1 à 3%Selon le vendeur, on constate des offres plus élevées qu’avant. « Un T1 de 25 m² en centre-ville, avant, on le trouvait pour environ 500 €. Maintenant, il faut payer 150 € de plus », constate le courtier immobilier. Selon Vivien Buzenac, l’effet boule de neige est signé Airbnb.

Les investisseurs du passé avaient fait de bonnes affaires sur la plateforme de location de vacances. Mais depuis le durcissement de ses règles, ils sont de plus en plus nombreux à troquer leur gagne-pain sur Airbnb contre des loyers élevés, bien au-dessus de la norme.

En l’absence de préséance sur la location « classique », « ils fixent les loyers qu’ils veulent puisque nous sommes sur appartements meublés avec goût » explique l’agent immobilier Vivien Buzenac.

« Les autres étés, on avait une profusion de marchandises »

Mais pour lui, comme sa collègue Sophie Bensaid, qui a sa propre agence immobilière et intervient dans l’émission « Recherche d’appartement ou de maison » sur M6 : ce n’est pas tant l’augmentation des prix qui marque cette saison 2024, mais plutôt la rareté.

Les étés précédents, nous avions une abondance de logements. Les étudiants partaient, ou voulaient changer d’appartement ou de quartier… Cette année, il y a juste eu du mouvement au début du mois de juillet. Mais globalement, les étudiants réfléchissent à deux fois avant de quitter leur logement.

On ne peut pas leur en vouloir. Ce n’est pas seulement une question de budget. A Toulouse, il y a une pénurie terrible de studios et d’appartements à louer.

Les appartements en location changent le marché

« Ces derniers temps, le marché est gelé, les taux élevés. Il y a donc eu moins d’investisseurs locatifs », constate d’abord Sophie Bensaid. Mais l’hibernation est terminée. Ventes proliférer et bénéficient, en partie, aux primo-accédants (jeunes acquéreurs)… pour des appartements qui correspondent parfaitement à la demande.

Alors, les anciennes locations sont toujours là ?

Des travaux qui rebutent les propriétaires

Sans aucun doute. « Les propriétés locatives ont été vendues en raison du durcissement de la loi concernant la Diagnostic de performance énergétique (DPE)« , précise l’expert immobilier. Selon les textes, en janvier 2025, les appartements devront au minimum être classés F. En 2028, ils auront l’obligation d’être, au pire, au niveau E et en 2034, au niveau D.

Mais le centre-ville de Toulouse n’est pas en reste en matière de passoires thermiques. « Et les propriétaires ne veulent pas ou n’ont pas les moyens d’entreprendre les travaux nécessaires », rapporte Sophie Bensaid.

Parfois, il ne s’agit pas seulement de changer les fenêtres pour du double vitrage. Parfois, c’est la toiture, d’autres fois, ce sont les murs. Ce sont des travaux importants et des coûts importants. Alors, ils vendent.

L’achat comme solution ?

Eurêka. Serait-ce la solution ? Acheter au lieu de louer ou acheter pour louer à son enfant ? « Tout le monde n’a pas les moyens, mais surtout cette année, on a un phénomène de parents qui sont prêts à acheter plutôt que de trouver une location », révèle Sophie Bensaid.

Un investissement à Toulouse qui coûte quand même, au minimum, environ 100 000 €. Ceux qui ne peuvent pas se permettre cette somme continueront à chercher ou, s’ils louent, resteront dans leur logement actuel. Un cercle sans fin.

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