Ce week-end des Journées du Patrimoine 2024, de nombreux châteaux privés ouvrent exceptionnellement leurs portes au public. De quoi susciter des vocations parmi leurs visiteurs. D’autant que certaines de ces propriétés sont accessibles pour le prix d’un studio parisien.
Une longue allée bordée d’arbres menant à une élégante bâtisse aux multiples fenêtres reflétant la végétation environnante… Qui n’a pas rêvé d’être châtelain, statut théorique s’il en est, depuis la nuit du 4 août 1789 et l’abolition des privilèges ! Château, manoir, manoir, castel : la sémantique pour désigner ce type de propriété est riche mais, en réalité, très précise. UN Les châteaux doivent avoir une origine défensive. C’est le cas de tous ceux construits avant la Renaissance et l’unification voulue par François Iereuh. Dès lors, l’accent est mis sur l’art de vivre ; ce ne sont plus des châteaux mais des manoirs. « , précise Olivier Brunet, directeur du réseau d’agences Barnes Propriétés et Châteaux. Quant aux châteaux néogothiques construits au XIXe siècleème Construites au 19e siècle par la noblesse de l’empire, elles sont décrites par les puristes comme le « Disneyland du château ».
Les prix commencent à 400 000 euros
Selon l’étude publiée par Leggett Immobilier, qui exploite les données du site Casafari, il y aurait actuellement 4 347 châteaux (sur un total de 45 000) à vendre en France, dont 2 560 à moins d’un million d’euros. Environ la moitié d’entre eux sont sur le marché depuis moins de six mois et seulement 388 depuis plus de deux ans. Ce qui semble confirmer qu’un bien correctement valorisé se vend rapidement.
Il existe des châteaux pour 400 000 € ou même moins, mais cela n’est pas sans inconvénients. Nous en avons vendu un à Vienne pour moins de 350 000 euros. « , se souvient Olivier Brunet. Un prix dû au très mauvais état du bâtiment et à la petite taille de la parcelle, environ 5 000 m². » Il a fallu investir une somme importante, supérieure au prix d’achat, pour le réhabiliter, sans compter le temps à consacrer au projet. « , ajoute Olivier Brunet. Avec le risque d’avoir, au final, un prix de revient supérieur aux prix du marché.
Pour acquérir un bien en état d’usage, habitable immédiatement, il faut débourser environ 700 000 euros. A ce niveau de prix, on trouve de beaux manoirs de 500 m² sur un hectare aux portes de la Bourgogne, à 1h30 de Paris, proche d’Auxerre et de Sens. « , note David Mercier, directeur de l’activité châteaux du réseau Féau.
Selon l’état, la proximité d’une grande ville, la taille du domaine, la qualité de l’environnement ou encore la présence de dépendances, les prix grimpent vite : 2 voire 3 millions pour un superbe château rénové dans le Périgord Noir, par exemple. Après, il n’y a quasiment plus de prix : il se murmure que le château d’Armainvilliers, ancien fief des Rothschild, successivement racheté par Hassan II puis par Esam Janahi, gourou de la finance islamique, serait sur le marché à… 225 millions d’euros !
Un budget de travail élevé
Même si le prix d’achat peut être bas, le coût des travaux est toujours élevé et peut entraîner de très mauvaises surprises. Des programmes comme Escape to the Château ont pu inciter les gens à franchir le pas et à acheter un bien à rénover. Mais ils déchantent et il arrive que le bien change de mains deux ou trois fois avant la fin des travaux. Rénover un château coûte au moins 500 000 euros « , précise Trevor Leggett, fondateur du réseau international Leggett Immobilier. En effet, les interventions nécessitent souvent un savoir-faire spécifique. » Contrairement aux travaux effectués dans une simple maison bourgeoise, il est souvent nécessaire de faire appel à des corps de métier spécifiques. Ainsi, un ébéniste sera préféré à un menuisier, un tailleur de pierre sera appelé » , ajoute Olivier Brunet.
Les postes à revoir concernent principalement les menuiseries et la toiture. Lorsque le bien n’est pas classé, il faut compter entre 100 000 et 300 000 € pour refaire les menuiseries, un budget conséquent qui s’explique par l’utilisation obligatoire du bois (fini le PVC !), les travaux de la menuiserie et les dimensions des fenêtres. Quant à la toiture – souvent en ardoise – selon la nécessité de réaliser, ou non, des travaux de zinguerie, l’enveloppe passe de 100 à 150 €/m². Comme tout est excessif dans un château, refaire l’électricité coûte au moins 50 000 €, l’assainissement coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros et remplacer la chaudière nécessite un investissement de 40 000 € ou 50 000 €. Dans un immeuble classé ou inscrit, ces budgets sont à majorer d’environ 30 %. Heureusement, les aides accordées par les associations (label Fondation du patrimoine) ou le fisc (dispositif « Monuments Historiques » qui permet de déduire les travaux du revenu imposable) contribuent à alléger la facture finale.
Rentabiliser votre bien immobilier
Mais une fois les travaux terminés, il faut pouvoir couvrir l’entretien courant, estimé en moyenne à 50 000 euros par an. Ce budget comprend le jardinier, la femme de ménage, l’assurance, le chauffage, la peinture des volets tous les quatre ou cinq ans. » explique Trevor Leggett. C’est pourquoi de nombreux propriétaires se lancent dans la maison d’hôtes ou dans le secteur événementiel, en organisant des mariages et des bar mitzvahs. À 10 000 € la soirée, le calcul est facile. Plus vos résultats financiers seront bons, plus vous pourrez obtenir un bon prix pour votre bien si vous décidez de le vendre un jour.