Passoire thermique : pourrez-vous louer en 2025 ?

La lutte contre le changement climatique a motivé la mise en place d’un seuil minimum de performance énergétique pour la location des logements ; C’est ce qu’on appelle la « décence énergétique ». Le calendrier mis en place s’avère cependant intenable et son maintien obstiné pourrait conduire à une catastrophe: le retrait de centaines de milliers de biens du marché locatif, aggravant ainsi la crise du logement déjà violent.

Les députés, soutenus par le gouvernement, proposent une loi pour assouplir les règles. L’idée n’est pas de lever l’interdiction de louer des logements indécents, ni de décaler tout le calendrier, mais de accorder un sursis aux copropriétés engagées dans des travaux. La loi vise également à clarifier les modalités de l’interdiction de louer et les droits des locataires en situation de précarité énergétique.

Bail en cours : non concerné par l’interdiction

Le projet de loi exclut l’application immédiate de l’interdiction de louer aux baux en cours. L’idée est que l’interdiction de louer un logement G ne s’applique qu’aux contrats de location conclus, signés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025.

💡 Exemple de location vide

Un logement classé G par la DPE a été loué vide au 1er octobre 2024. A compter du 1er janvier 2025, le locataire ne pourra plus exiger de travaux de rénovation énergétique. Ce n’est que le 1er octobre 2027 que l’habitat deviendra indécent.

💡 Exemple de location meublée

Les logements classés G par le DPE sont loués meublés au 1er décembre 2024. Au 1er janvier 2025 le le locataire ne pourra pas exiger de travaux de rénovation énergétique. Ce n’est que le 1er décembre 2025 que l’habitat deviendra indécent.

📆 Dates d’interdiction pour la location de passoires énergétiques

L’obligation de décence énergétique sera donc réputée satisfaite lorsque le logement aura atteint le niveau de performance exigé par la réglementation. date à laquelle le contrat de location a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit.

En France métropolitaine

1 janvier 2023	Interdiction de la classe G+*
1 janvier 2025	Interdiction de classe G
1 janvier 2028	Interdiction de classe F
1 janvier 2034	Interdiction de classe E

Outre-mer

1 janvier 2028	Interdiction de classe G
1 janvier 2031	Interdiction de classe F

Un sursis pour les copropriétaires engagés dans des travaux

Le projet de loi se veut pragmatique ; il serait contre-productif de pénaliser un bailleur alors que la copropriété est vertueuse. Dès lors, l’obligation de décence énergétique sera suspendu pendant l’exécution des travaux lorsque ceux-ci ont été votés par la copropriété. Le copropriétaire devra donc s’assurer que le vote des travaux a bien eu lieu avant de relouer un logement classé G après le 1er janvier 2025.

Exemple de suspension de l’interdiction de louer en copropriété

Vote travail	La copropriété vote des travaux de rénovation énergétique au printemps 2025.
Location autorisée	Le copropriétaire d’un logement classé G peut le louer à l’été 2025 sans être tenu de réaliser des travaux immédiats.
Absence de contrainte	Le locataire ne pourra pas exiger la fin immédiate des travaux si un plan de rénovation est en cours.

❌ Pas de sursis pour les foyers individuels !

Le projet de loi ne mentionne pas les maisons individuelles ; UN le propriétaire ne devra donc pas louer sa maison après le 1er janvier 2025 s’il est classé G. Seules issues de secours : des contraintes patrimoniales ou architecturales qui interdisent les travaux, ce qui sera très rare en pratique.

Cette inégalité de traitement peut être justifiée par l’absence de complexité juridique et technique liée à la copropriété. Il n’en reste pas moins que sans répit pour les propriétaires de bonne volonté, de nombreuses maisons risquent de quitter le marché locatif…

Blocage en copropriété : encore un motif de dérogation en 2025 ?

Aujourd’hui le la loi prévoit qu’un copropriétaire peut continuer à louer un tamis énergétique s’il prouve cumulativement :

• que malgré sa diligence constante, la copropriété s’est opposée aux travaux sur les parties communes;
• qu’il a réalisé tous les travaux privés possibles dans le logement.

Curieusement, à ce stade, la proposition de la loi ne semble plus envisager le blocage de la copropriété comme moyen d’échapper à l’interdiction de location ; espérons que les débats éclairciront ce point !

Pas d’interdiction de louer si le locataire refuse les travaux

La loi précise qu’un locataire ne peut invoquer le non-respect de la décence énergétique d’un logement si celui-ci empêche la réalisation des travaux pour y parvenir. Autrement dit, il ne pourra pas prétendre à des améliorations tout en bloquant les interventions nécessaires.

Certains diront qu’il s’agit là d’un nouvel exemple de « droit bavard », car le la législation actuelle impose déjà au locataire de permettre l’accès au logement pour le travailnotamment ceux destinés aux économies d’énergie. En effet, le locataire peut déjà être contraint, sous astreinte, de permettre la poursuite des travaux, et une résiliation du bail peut même être demandée en justice en cas de refus.

Travaux irréalisables : possibilité de location

Le projet de loi rappelle que l’interdiction de louer ne s’applique pas dans deux cas :

1️⃣ Les logements sont soumis à des contraintes architecturales

C’est l’hypothèse dans laquelle les travaux nécessaires provoqueraient une risque de pathologie du bâtimentaffectant notamment les ouvrages d’art ou l’enceinte et la couverture des bâtiments. Cette situation doit être attestée par une note motivée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme du métier.

2️⃣ Le logement est soumis à des contraintes foncières

C’est l’hypothèse dans laquelle les travaux nécessaires seraient trop préjudiciables à l’esthétique du bâtiment, par exemple en modifiant l’état des parties extérieures, l’état des éléments architecturaux et décoratifs de la construction. Cette situation sera attestée par un refus d’autorisation de travaux délivré par la mairie et/ou l’architecte des Bâtiments de France.

Des travaux trop coûteux vous permettront-ils d’échapper à l’interdiction de louer ?

UN une incertitude demeure quant au coût des travaux : peut-il à lui seul, s’il est exorbitant, faire échapper les propriétaires à l’interdiction des logements ne respectant pas la décence énergétique ? La loi actuelle le mentionne (article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation), mais pas spécifiquement pour la location et ce sujet n’est pas évoqué dans le projet de loi. Espérons que les débats clarifieront ce point !

👉 Le coût des travaux est considéré comme disproportionné s’il dépasse 50% de la valeur marchande du bien, estimée par un professionnel.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la décence énergétique ?

Si le logement ne répond pas aux normes énergétiques (au moins classe F à partir de janvier 2025), le bail reste valable, permettant au locataire de rester. Cependant, le le locataire peut nécessiter des travaux de rénovation pour la conformité. En cas de refus, il peut saisir la commission de conciliation puis, le cas échéant, le tribunal, où le juge peut :

• commander des travaux, sauf en cas de contraintes architecturales/patrimoniale ou si la copropriété a voté des travaux ;
• réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la fin des travaux ;
• imposer des dommages et intérêts au propriétaire.

Le locataire pourra obtenir une réduction de loyer même si le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer les travaux, afin de protéger les droits des locataires en situation de précarité énergétique.

👉 En raison de la gravité des sanctions, nous utilisons l’expression « interdiction de louer » ; C’est une exagération puisque la location reste possible, mais cela expose le propriétaire aux recours du locataire.

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