Nouveaux logements à Toulouse : « Il y a des négociations entre promoteurs comme on n’en a jamais vu »

Ville étudiante, bassin industriel aéronautique, qualité de vie… Les raisons ne manquent pas qui font de Toulouse l’une des villes les plus dynamiques du pays. Le dernier baromètre dévoilé par le réseau spécialisé dans l’immobilier Arthur Loyd la classe même comme la métropole la plus attractive de France, devant Lyon et Lille.

Ces qualités, alliées à un prix de la pierre qui reste plus abordable par rapport aux autres grandes villes, font de la Ville Rose l’un des terrains de chasse privilégiés des investisseurs immobiliers. « Investir à Toulouse ne représente pas beaucoup de risques. C’est une grande ville qui reste attractive et surtout rentable pour amortir ces investissements immobiliers», estime Sébastien Bénet, président de la Fédération nationale de l’immobilier en Haute-Garonne (Fnaim31).

30 000 nouveaux logements

Toutefois, ces dernières années, les investisseurs sont devenus de plus en plus rares. La cause en est une augmentation des taux de crédit et des coûts de construction, ainsi que des permis de construire délivrés au compte-goutte. Mais bonne nouvelle, les tarifs ont commencé à baisser et plus de 30 000 nouveaux logements seront construits le long du tracé de la nouvelle ligne de métro qui reliera les villes de Colomiers et Labège. Une nouvelle opportunité pour investir dans la pierre de Toulouse ? Si l’annonce peut paraître tentante, la fin du dispositif de défiscalisation Pinel risque de refroidir les bailleurs privés.

« Il va falloir s’adapter en attendant l’arrivée d’une nouvelle loi de finances que nous espérons voir le plus rapidement possible. Maintenant, il existe d’autres options comme la location meublée non professionnelle (LMNP) ou Malraux dans l’ancien qui restent quand même intéressantes », explique Adrien Nadal, gestionnaire de patrimoine au sein du cabinet toulousain Casoxia. Ainsi, dans le cas d’un LMNP par exemple , le propriétaire bailleur pourra bénéficier d’une réduction sur les loyers perçus qui peut atteindre jusqu’à 50% selon les revenus annuels.

Des intérêts fiscaux réduits

Cependant, malgré des intérêts fiscaux moindres, ces nouveaux quartiers qui vont se développer le long de la ligne C restent une bonne opportunité pour le gestionnaire d’actifs. « Certains d’entre eux, comme Matabiau et son nouveau centre d’affaires, vont renforcer leur attractivité. Sans oublier que les quartiers qui ne disposaient pas de métro à proximité vont forcément prendre de la valeur dans les années à venir. viennent donner lieu à des plus-values ​​intéressantes en plus des loyers perçus entre-temps », poursuit Adrien Nadal.

Une vision également partagée par Sébastien Bénet, président de la Fnaim31. « Investir dans du neuf est certes moins intéressant d’un point de vue fiscal aujourd’hui, mais il le reste au niveau de l’amortissement d’un investissement immobilier. De plus, avec le métro, nous aurons un nouveau trafic à Toulouse, créant une nouvelle dynamique. En revanche, la ligne C n’entraînera pas de hausse des prix jusqu’à son arrivée, mais la décision d’achat doit être prise rapidement », précise Sébastien Bénet.

Faible impact sur les prix

Parmi les raisons d’investir au plus vite, les promoteurs prêts à « vendre » leurs programmes, en raison de la crise. « Actuellement, il y a des négociations entre promoteurs comme on n’en a jamais vu, notamment pour acheter plusieurs propriétés. Les investisseurs disposent de leviers de négociation très importants, impensables auparavant », observe le président de la Fnaim31.

Concernant l’impact de la ligne C sur le prix de la pierre, Sébastien Bénet se veut plus nuancé. « Si l’arrivée de la ligne A a eu un effet énorme sur les prix, celui de la ligne C devrait être moindre car les transports sont déjà partout. Cela dit, l’impact devrait être plus accentué en fin d’année. Labège qui devrait connaître une nouvelle croissance », ajoute-t-il.

« On peut espérer une rentabilité entre 2% et 4% »

Interrogé sur la rentabilité – rapport mesurant les revenus générés par un bien locatif par rapport à son prix d’achat – de ces logements neufs, le syndic préfère jouer la carte de la prudence. « Actuellement, c’est difficile de se projeter étant donné que le marché est encore grippé, mais on peut tabler sur une rentabilité comprise entre 2 % et 4 % », analyse Adrien Nadal. Rentabilité en nette baisse par rapport aux années précédentes.

« Aujourd’hui, en termes de rentabilité, les produits financiers sont plus avantageux que les produits immobiliers », concède Sébastien Bénet qui conseille de s’orienter vers des quartiers comme Empalot qui peuvent générer une bonne rentabilité.