Le 21 octobre 2024, le ministère des Armées a annoncé, via un communiqué, un contrat de concession inédit concernant le Cercle National de l’Armée (CNA). Site prestigieux, achevé en 1927 et situé place Saint-Augustin à Paris. Signé le 4 juillet, ce contrat, piloté par Etienne Caudy, directeur du projet CNA pour la DTIE, marque une première historique, l’Etat confiant ainsi la gestion des biens immobiliers faisant partie du patrimoine militaire à des opérateurs privés. Une première concession d’une longue série ?
Un contrat de concession de 30 ans avec le Cercle National de l’Armée (CNA)
Le projet du CNA concerne un ensemble immobilier dénommé « Pépinière 2 », qui comprend le Cercle national des Armées ainsi qu’un immeuble de bureaux situés au 24-28 rue de la Pépinière, d’une superficie de 12 500 m² chacun. Comme l’explique Étienne Caudy, directeur du projet CNA pour la DTIE, dans le communiqué du ministère des Armées, ce contrat s’étend sur une durée de 30 ans. Il prévoit la mise en place d’activités d’hôtellerie, de restauration et d’événementiel, activités qui seront mises sous la direction de la société Eurest. Le groupe immobilier Duval se voit confier l’exploitation des locaux commerciaux qui s’étendent sur 9 000 m².
Ce contrat de concession du Cercle national des Armées est justifié par Étienne Caudy comme une réponse aux besoins de rénovation du site et d’optimisation des coûts de l’Etat : « Le caractère unique de l’opération réside dans le fait que c’est la première fois que l’État met en œuvre un contrat de concession pour une opération de valorisation du patrimoine. Je dirais même que c’est la première fois que l’État y parvient. » se félicite-t-il. Le concessionnaire sera ainsi responsable de l’entretien et de la maintenance des bâtiments, responsabilité à laquelle s’ajoutent des obligations d’investissement de 200 000 euros par an à compter de la dixième année dudit contrat de concession, ainsi qu’un investissement initial de 50 millions d’euros destiné à la rénovation des deux sites.
Un équilibre financier salué par le ministère des Armées
L’un des aspects innovants de ce contrat réside dans son montage financier. « Tout le financement des travaux est assuré par le partenaire privé. Pas un seul euro ne sort des caisses de l’État », raconte Étienne Caudy. Ce modèle de concession, qui tombe à point nommé compte tenu de l’état des finances de la France, permet à l’État d’éviter de mettre la main à la poche, tout en bénéficiant de redevances fixes et variables sur les recettes générées. par l’exploitation commerciale des locaux.
Le ministère des Armées percevra ainsi une redevance fixe de 405 000 euros sur quatre ans, suivie de 150 000 euros annuellement, ainsi qu’une redevance variable équivalente à 10 % du chiffre d’affaires supérieur à cinq millions d’euros.précise encore Étienne Caudy. Un modèle qui se veut « gagnant-gagnant » en somme.
Quelles sont les perspectives pour le patrimoine immobilier public ?
Sans surprise, le projet du CNA serait facilement applicable à d’autres biens immobiliers de l’État, qui en sont aussi l’ombre. Pour Étienne Caudy, ce type de montage pourrait « être industrialisé sur d’autres actifs de l’État », notamment ceux à forte valeur patrimoniale. Le Département national de l’immobilier a déjà exprimé son intérêt pour étendre ce modèle à d’autres projets. Et Bruno Le Maire, ancien ministre de l’Économie, avait également fait part de l’intérêt du gouvernement à céder une partie du patrimoine immobilier public en novembre 2023 afin d’économiser 12 milliards d’euros sur le budget. de 2025. Plus récemment, un rapport de la Cour des comptes d’août 2024 tire la sonnette d’alarme sur la situation à l’Académie navale.
Le loup entre dans la bergerie. Tout un symbole. Le recours au secteur privé, même s’il s’agit d’un contrat de concession à durée limitée, ne manque pas de soulever certaines critiques, ou plutôt inquiétudes quant à une éventuelle dérive vers une privatisation plus poussée, et surtout, plus agressive. Rappelons que l’ensemble du patrimoine immobilier français, qui représente près de 95 millions de mètres carrés (190 000 immeubles et 30 000 terrains), est valorisé à 73 milliards d’euros…
