Les tendances du marché immobilier au-delà de la hausse générale des transactions

Depuis le premier trimestre 2024, le marché immobilier marocain se caractérise par une dynamique positive, avec une hausse des transactions par rapport à l’année précédente. Cette tendance se fait sentir dans divers segments dont le foncier, les appartements et les commerces. En effet, l’analyse des chiffres montre que le volume des transactions est même supérieur aux niveaux de 2019, selon la plateforme de mise en relation immobilière. Il est toutefois important de nuancer cette bonne nouvelle, comme le souligne le spécialiste des données de l’entreprise : bien que les transactions soient en hausse, cela ne reflète pas nécessairement une situation de marché optimale. Des difficultés persistent, notamment en termes d’offre.

La reprise n’est pas uniforme et varie considérablement d’une ville à l’autre, ainsi qu’au sein des différents segments de marché. Dans les villes touristiques comme Marrakech et Tanger, la demande reste forte, attirant une clientèle internationale. Marrakech, en particulier, se distingue par son marché dynamique et des prix inférieurs à ceux de Casablanca, ce qui en fait un marché attractif pour l’investissement immobilier. La ville de Tanger n’est pas en reste. Ayant gagné en notoriété au fil des années, elle suit les traces de Marrakech avec une hausse des transactions qui se confirme de plus en plus grâce à une clientèle internationale croissante.

Mais si Marrakech est la ville la plus dynamique en termes de demande, Casablanca est la ville la plus dynamique en termes de nombre de transactions. « La métropole concentre 20% du volume des transactions globales, contre 10% à Marrakech, 7% à Tanger et 2% à Rabat », explique Mubawab. « C’est la ville qui a la plus forte densité de population. Par conséquent, même lorsque les transactions ne sont pas significatives et qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre de transactions, elle enregistre toujours le volume le plus élevé », explique notre source. Elle précise que la demande au niveau de la métropole est principalement orientée vers les biens résidentiels, aussi bien pour l’occupation personnelle que pour l’investissement.

L’analyse du segment montre des tensions sur le segment haut de gamme, où l’offre peine à répondre à la demande, notamment en raison de la hausse du coût de la vie. « Les villas continuent de bien se vendre, car ce sont des budgets moins touchés par l’inflation. En revanche, le segment résidentiel haut de gamme a connu une légère baisse, en raison d’une inadéquation entre l’offre et la demande. De nombreux acheteurs potentiels ont dû ajuster leur budget à la baisse. Ainsi, le segment le plus touché est le résidentiel haut de gamme, notamment à Casablanca. Contrairement à Tanger, où le marché est soutenu par les Marocains résidant à l’étranger (MRE) qui continuent d’acheter, tout comme la clientèle locale. De même, à Marrakech, la forte demande émane non seulement des MRE et des expatriés, mais aussi des acheteurs locaux », explique Mubawab.

La demande de logements sociaux, quant à elle, stagne, en raison de l’écart entre les coûts du foncier et de la construction et les prix des appartements. « C’est pourquoi les promoteurs sont réticents à développer des logements sociaux, notamment à Casablanca et dans les grandes villes. Pourtant, certains quartiers ou villes continuent d’avoir une offre de logements sociaux qui répond encore largement à la demande, car les enjeux fonciers y sont différents », explique Mubawab. Cela dit, le segment milieu de gamme représente le cœur du marché immobilier actuel, consolidé par le programme d’aide au logement lancé par le gouvernement. Selon Mubawab, cet appui a permis de dynamiser ce secteur, qui constitue désormais une part importante des transactions.

Globalement, les types de biens immobiliers les plus recherchés sont les appartements. Ils dominent le marché avec 75 % des transactions. Parmi ces appartements, les studios sont particulièrement prisés pour l’investissement, mais il existe également une demande importante pour des logements résidentiels offrant des surfaces et des prix optimisés. Les chiffres indiquent que les acheteurs recherchent en priorité des biens valant moins d’un million de dirhams, généralement entre 600 000 et 700 000 dirhams.

Il est également important de noter que les tendances peuvent varier d’une ville à l’autre. En moyenne, un cadre souhaitant s’installer à Casablanca dispose d’un budget de 2 à 2,5 millions de dirhams, alors qu’à Tanger, ce montant tourne autour de 1,5 à 2 millions. Dans les villes plus petites, ce sont les lotissements qui attirent les acheteurs, qui s’associent souvent pour acquérir des terrains, y construire et se partager les appartements.

De plus, les bureaux connaissent actuellement une baisse d’attractivité, ce qui reflète un certain déclin du marché. Les grands locaux commerciaux ne suscitent pas non plus beaucoup d’intérêt, tandis que les petites surfaces pour des investissements à budget modeste ainsi que les logements abordables sont clairement recherchés.