toin un peu moins de 145 000 euros pour un deux pièces de 39 m2Quartier Pallice à La Rochelle, 553 000 euros pour un grand appartement de 128 m22 dans le quartier cossu de Genette, 88 000 euros pour un petit studio aux Minimes… Quel est le point commun entre ces biens récemment découverts sur le site d’annonces en ligne bienici.com ? Un diagnostic de performance énergétique en F ou G synonyme de « tamis thermique ».
L’expression peu flatteuse s’applique généralement aux logements qui consomment plus de 330 kWh par mètre carré et par an. Des marchandises en décalage avec les problématiques du moment. Qui coûtent cher à chauffer en hiver, rafraîchissent en été et contribuent plus que d’autres au réchauffement climatique. Ce qui ne veut pas dire qu’ils n’ont plus accès au marché immobilier.
Seulement -10% à -20%
Les logements classés G ne seront plus autorisés à la location annuelle à partir du 1euh janvier 2025, à moins que le gouvernement Barnier ne modifie un calendrier qui vise également les classements F en 2028 et E en 2032. Depuis deux à trois ans, une partie des propriétaires qui ne peuvent ou ne veulent pas financer des travaux d’amélioration énergétique se résignent donc à les vendre ( il n’est pas interdit de vivre dans une passoire thermique).
Dans un marché immobilier local cher (malgré la baisse nationale des transactions) et dans un marché locatif sous forte tension, ce sont autant d’opportunités potentielles pour les investisseurs et les budgets modestes. Il en résulte des baisses de prix qui ne sont pas forcément… spectaculaires. Christophe Gaillard, de Laforêt Immobilier, les situe à « -10 % à -20 % » seulement, en général, par rapport au prix du marché. Il faut dire que les passoires thermiques ne sont pas aussi nombreuses qu’on pourrait l’imaginer sur le marché de la vente locale ou de la location longue durée.
L’Agence de maîtrise de l’énergie (Ademe) gère un site (observatoire-dpe-audit.ademe) qui regroupe les résultats des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés au fil du temps. Les statistiques révèlent ainsi que pour l’ensemble des 28 communes de l’agglomération rochelaise, 10 617 DPE ont été réalisés du 1euh Janvier au 30 septembre 2024. Sur ce total, seuls 3 % sont classés G et 1 % F. L’ensemble de la Charente-Maritime est à 6 % et 3 %, soit le double.
22% des biens diagnostiqués à Clavette depuis le début de l’année ont bénéficié du label A, 17% à Lagord, 9% à Puilboreau, 20% à Montroy, 1,1% à La Rochelle…
L’offre locale est donc meilleure, qualitativement, que l’offre départementale et même régionale (5% en F, 3% en G). Dans le détail des logements mis sur le marché au cours des trois premiers trimestres, 5% sont en A, 8% en B, 41% en C, 30% en D et 12% en E.
Avec de fortes variations d’une commune à l’autre. 22% des biens diagnostiqués à Clavette depuis le début de l’année ont bénéficié du label A, 17% à Lagord, 9% à Puilboreau, 20% à Montroy… Sans doute grâce à un ou plusieurs nouveaux programmes qui viennent de sortir de terre. . Ce chiffre tombe à seulement 1,1% à La Rochelle, ville historique où la part des logements anciens est forcément plus élevée que dans les communes voisines.
Le DPE en C est le plus représenté dans l’offre en ville centre, sur les trois premiers trimestres 2024, soit 44% du total. Pour l’ensemble de la Charente-Maritime, ce chiffre n’est que de 29 %, et la Nouvelle-Aquitaine de 34 %. Signe, une fois de plus, d’une offre globale de biens à vendre ou à louer de meilleure qualité thermique.
Fiscalité : l’utilité d’un expert
« Il y a deux-trois ans, le DPE n’intéressait pas vraiment les propriétaires locataires. C’est en fait le locataire qui paie la facture d’énergie… » Mais cela est en train de changer, indique Robert Gaillard, ancien agent immobilier de Laforêt devenu expert indépendant. En ces temps de disette budgétaire, les services fiscaux redoubleraient en effet de vigilance en matière d’impôt sur la fortune immobilière (Isfi, NDLR) et d’acquisitions via des programmes de défiscalisation de type Pinel. Dans la région rochelaise, il n’est pas rare que quelqu’un qui possède une belle maison, voire deux ou trois appartements, approche ou dépasse le seuil des 1,3 million qui signifie qu’on est soumis à l’Isfi. Chaque année, vous devez évaluer vous-même votre bien et faire une déclaration. Ce qui peut donner lieu à un redressement fiscal. « Je vois pas mal de propriétaires dans cette situation, assure Robert Gaillard, ça monte jusqu’à 180 000 euros réclamés pour l’un d’entre eux ! » Calculer la valeur exacte d’un bien, en ces temps d’incertitude, est le métier de l’expert immobilier indépendant inscrit à la Chambre nationale des syndicats. Une œuvre qui fait foi en cas de litige.
