Pour résoudre la crise du logement, il faut s’attaquer aux coûts de construction des logements. Mais il devient de plus en plus crucial de s’attaquer également aux coûts de transaction, dont la part du lion incombe aux courtiers immobiliers.
À la suite du règlement à l’amiable entre l’American Association of Brokers (NAR) et les plaignants regroupés dans un recours collectif, qui a vu la NAR verser près d’un demi-milliard de dollars en compensation, plusieurs s’interrogent sur l’évolution du secteur du courtage au Québec et au Canada.
Aux États-Unis, comme c’est souvent le cas au Canada, les courtiers « orientent » leurs clients vers les propriétés offrant les meilleures commissions, parfois contre leurs intérêts. C’est du moins sur cette base que la NAR, confrontée à des preuves accablantes, a choisi le règlement à l’amiable.
Au Canada, des poursuites judiciaires ont été intentées, mais la réglementation du courtage est de compétence provinciale, ce qui rend peu probable une décision retentissante comme celle prise aux États-Unis.
Dans le meilleur des cas, la réforme se fera province par province.
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Même effort, deux fois plus d’argent
Alors que les prix de l’immobilier ont doublé dans le pays au cours des dix dernières années, la rémunération des courtiers, en pourcentage, est restée essentiellement la même.
Selon Statistique Canada, les courtiers ont gagné 1,18 milliard de dollars à l’échelle nationale en 2012, mais 2,43 milliards de dollars en 2022. Sans surprise, la marge bénéficiaire est passée de 25,3 % à 31,3 %.
Pourtant, des 16 000 courtiers inscrits au Québec, il y en a beaucoup qui sont appelés, et peu qui sont choisis. Pour chaque courtier qui expose sa Ferrari et son hélicoptère, il y en a plusieurs qui ont un deuxième emploi.
Selon les données compilées par Indeed, le salaire moyen des courtiers est de 47 500 $, juste au-dessus du salaire médian.
Un marché imparfait
S’il est difficile de dire ce que « valent » le réseau, les efforts et l’expérience d’un courtier, la perception de gains faciles et d’une rémunération exceptionnelle rendent le secteur immobilier particulièrement attrayant. Au Québec, leur nombre a augmenté massivement, de plus de 25 % depuis 2019.
Étonnamment, pour 1000 habitants, on compte 6 courtiers aux États-Unis, 4 au Canada et un peu moins de 2 au Québec… mais c’est 1,5 en France et 0,75 au Royaume-Uni. Pour les Britanniques, les pratiques commerciales et le cadre légal font que la rémunération est d’environ 2 %, soit 60 % de moins que la norme canadienne de 5 %.
Comment se fait-il alors que le Canada compte autant de courtiers et que les prix soient si élevés ? La théorie économique suggère qu’une concurrence accrue mène à des prix plus compétitifs.
La réponse est complexe, mais elle se résume à notre relation avec la profession de courtier. En Amérique du Nord, les courtiers ne sont pas que des intermédiaires : ils offrent plus de services et prennent en charge la transaction du début à la fin. Nous payons cher parce que nous acceptons ce niveau de service.
L’État a aussi toujours été très timide dans ses interventions sur le marché du courtage. Cela n’a pas empêché les gouvernements d’augmenter les procédures et les coûts de transaction sur ce marché. Entre l’inspection, l’évaluation, la vérification des titres, l’assurance prêt, les frais de notaire, les frais bancaires, les taxes de mutation et les frais de courtage immobilier, il y a peut-être une opportunité de faire un grand ménage.
Sinon, même avec davantage de construction, les prix risquent de rester élevés pendant longtemps encore.
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