Le nombre d’hypothèques légales en matière de construction a bondi depuis 2020, ce qui a conduit une association de consommateurs à demander l’abolition de cette pratique pour les dettes de moins de 25 000 $.
Avant la pandémie, le nombre d’hypothèques légales de construction (HLC) était d’environ 2 800 par année au Québec.
Mais la situation s’est ensuite aggravée pour atteindre 6.500 HLC en 2023 (voir tableau), selon une enquête réalisée par l’Association des Consommateurs pour la Qualité dans la Construction (ACQC).
Il existe plusieurs types d’hypothèques légales. L’hypothèque de construction est la plus courante au Québec. Elle permet à un entrepreneur d’inscrire une hypothèque sur la maison d’un particulier s’il n’a pas été payé à la suite de travaux de construction ou de rénovation.
Mais sous certaines conditions, un sous-traitant peut également enregistrer une hypothèque sur une maison s’il n’a pas été payé par l’entrepreneur général. Et cela est vrai même si l’entrepreneur a reçu le montant dû par le propriétaire.
Les raisons
Marc-André Harnois, directeur général de l’ACQC et auteur de l’étude, pense que les faillites de manufacturiers durant la pandémie ont peut-être joué un rôle, mais que cela est loin d’expliquer tout.
« Est-ce que l’augmentation des coûts de construction a fait en sorte que certains entrepreneurs n’ont pas été en mesure de payer leurs sous-traitants ? C’est possible, mais je n’ai pas de données pour le confirmer », suggère-t-il.
« Mais il est aussi possible que nous et d’autres qui avons poussé ce dossier avons fait prendre conscience à certains entrepreneurs à quel point cette mesure pourrait être efficace pour eux », reconnaît candidement M. Harnois.
Guillaume Houle, responsable des affaires publiques de l’Association de la construction du Québec (ACQ), qui regroupe les entrepreneurs, suggère que la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction a pu créer des conflits.
« Et les contrats se sont accumulés lorsque la pandémie a paralysé la construction », ajoute-t-il.
M. Houle croit que l’augmentation du nombre de contrats – la rénovation a connu une période de grande effervescence à la fin du confinement – peut aussi expliquer la hausse. Une théorie qui semble aussi logique à Marc-André Harnois.
Proposition
Pour l’ACQC, « ces hypothèques créent un rapport de force inégal au profit de l’entrepreneur ». Elle a fait des HLC de moindre valeur son cheval de bataille.
« Nous ne sommes pas très favorables à l’hypothèque légale. Mais lorsqu’il s’agit d’un litige de 100 000 $ et plus, ça se serait quand même retrouvé devant la Cour du Québec. Mais pour un litige de l’ordre de la Cour des petites créances, ça fait une différence pour le consommateur, qui aurait pu aller se défendre sans avocat. Lorsqu’il faut engager un avocat, dans bien des cas, ça ne vaut pas la peine pour les plus petits litiges », affirme M. Harnois.
L’ACQC demande que le seuil pour demander une hypothèque légale pour un immeuble résidentiel soit fixé à 20 000 $ ou 25 000 $, même si les petites créances sont limitées à 15 000 $.
« C’est un droit fondamental et le seul recours pour un entrepreneur d’être rémunéré. Il ne faut pas l’attaquer », rétorque Guillaume Houle.
HYPOTHÈQUES LÉGALES DE CONSTRUCTION (HLC) AU QUÉBEC
- 2800 HLC/an dans les années précédant la pandémie
- 6500 HLC/an pour la période se terminant en mai 2023
- La tendance pré-pandémique était à la baisse (-4% par an)
- 43% des plaintes concernent des particuliers
- Le montant réclamé est inférieur à 25 000 $ dans 43 % des cas
Source : Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC)
Des solutions sur la table
Limiter la portée des hypothèques légales dans la construction ? Mieux informer le public ? Différentes solutions sont sur la table pour limiter les litiges dans la construction et la rénovation.
L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) analyse une proposition qui pourrait protéger les deux parties à partir d’un certain seuil.
« Pour les gros projets de rénovation (à partir de 50 000 $), on pourrait mettre de l’argent en fiducie (par l’intermédiaire d’un notaire) et le libérer seulement lorsqu’il y a un certificat que les travaux sont bien faits. Les honoraires ne seraient peut-être pas si chers pour éviter les litiges. Les entrepreneurs seraient protégés parce que si les travaux sont bien faits, le consommateur ne pourrait pas ne pas payer et ce dernier n’aurait pas peur que l’entrepreneur s’enfuie avec l’argent », suggère le directeur général de l’ACQC, Marc-André Harnois.
« Un sondage fédéral auprès des consommateurs a révélé que seulement 1 à 2 % des contrats entre consommateurs et entrepreneurs étaient assujettis à une hypothèque légale en 2019. Il s’agit d’une solution de dernier recours qui génère des frais administratifs et juridiques (acte notarié) pour l’entrepreneur », souligne Guillaume Houle, de l’Association de la construction du Québec (ACQ), qui défend les hypothèques légales de la construction (HLC).
Même s’il reconnaît que les HLC ne concernent qu’un faible pourcentage des contrats de construction ou de rénovation, M. Harnois estime qu’au final, ce sont généralement les consommateurs qui en sont perdants.
« Nous partons du principe que les gens paient. Sinon, ce serait comme si les entrepreneurs bluffaient et ne donnaient pas suite, ce qui m’étonnerait », pense-t-il.
Une meilleure communication
Pour M. Houle, la solution est ailleurs. Il suggère plutôt que le gouvernement informe davantage les consommateurs de leurs droits.
« Nous recommandons également un contrat écrit avec une clause de contingence. C’est la meilleure façon de protéger les deux parties en cas de litige », dit-il.
L’avis des notaires
Dans un rapport de 50 pages remis au ministre de la Justice du Québec en 2021, la Chambre des notaires proposait 15 recommandations « pour rétablir un meilleur équilibre entre les consommateurs et les acteurs du secteur de la construction et de la rénovation, et éviter l’inscription d’hypothèques légales de la construction ».
Il s’agit notamment de l’interdiction de saisie d’une résidence principale pour une HLC inférieure à 20 000 $, d’une plus grande protection pour l’acheteur et de la création d’un Tribunal administratif du logement, semblable à celui du logement.
« Chaque année, environ 3 000 HLC sont publiées au registre foncier du Québec, dont 58 % concernent des montants de 25 000 $ ou moins », a noté la Chambre.
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