Bien qu’il ait connu une véritable période d’euphorie dans l’après-Covid, le marché immobilier est à la peine depuis 2022. La hausse des taux d’intérêt, combinée à la baisse du pouvoir d’achat, ont bien sûr allumé la mèche, mais de nombreux autres éléments sont venus l’entretenir. Par ailleurs, même si les taux reviennent sur une courbe plus régulière, le secteur est toujours à la peine. Une analyse de ce qui s’est passé ces deux dernières années, et des perspectives – peu optimistes – des spécialistes de l’immobilier…
Le marché immobilier en déclin – iStock – Max Zolotukhin
Comment en sommes-nous arrivés là ?
Des transactions qui ont chuté d’un peu plus de 20 % depuis 2020, des prix qui continuent de baisser (moins 1,8 % au 3e trimestre 2024), un octroi de crédit au plus bas depuis 2015, un taux de délivrance de permis de construire qui a chuté de 23,7 % en 2023… Le marché immobilier traverse indéniablement une crise historique et multifactorielle. Si la hausse des coûts de construction a été un élément déclencheur majeur – dès 2022, la Fédération des constructeurs de maisons individuelles alertait sur « les énormes augmentations du prix des matériaux de construction et de la sous-traitance » générées par la guerre en Ukraine et la flambée des prix de l’énergie – bien d’autres se sont ajoutés, concomitamment. Citons notamment la hausse des taux d’intérêt – qui ont bondi de 1 % à 4 % en deux ans –, la chute du pouvoir d’achat, la baisse du nombre de permis de construire accordés, un durcissement de l’accès au crédit, ou encore une réglementation énergétique de plus en plus drastique.
À quoi s’attendre dans les mois à venir ?
En juin 2023, le gouvernement français a lancé son « plan logement », comprenant notamment un assouplissement des conditions d’accès au crédit, une extension du prêt à taux zéro, une révision du zonage et des moyens accrus pour la rénovation énergétique. Par ailleurs, en novembre 2023, on a enfin assisté à un début de stabilisation des taux de crédit. Alors que la BCE (Banque centrale européenne) a décidé de ne pas augmenter ses taux directeurs en janvier 2024, la hausse des prêts immobiliers s’est arrêtée, et plusieurs banques ont même baissé leurs barèmes de 0,20 % en moyenne. Certains très bons dossiers peuvent désormais bénéficier de taux inférieurs à 4 %. Dans le même temps, l’inflation a nettement ralenti. Tous ces bons signaux pourraient-ils avoir un impact positif sur le marché immobilier ? Malheureusement, pas forcément ! La grande majorité des spécialistes du secteur s’accordent à dire que si certains facteurs conjoncturels s’améliorent, d’autres, plus structurels, restent beaucoup plus difficiles à résoudre. La pénurie de foncier, par exemple, reste un problème difficile à résoudre. De plus, le rythme de croissance de la population, qui augmente plus vite que celui de la construction, crée un écart entre l’offre et la demande… Un « écart » que le coût de production des logements, grevé par les normes environnementales et la hausse du prix des matériaux, ne fait qu’aggraver.
