Le DOJ poursuit les grands propriétaires américains pour des allégations de fixation des prix – ProPublica

Le ministère de la Justice a poursuivi mardi six des plus grands propriétaires du pays, les accusant d’utiliser un algorithme de tarification pour travailler ensemble de manière inappropriée afin d’augmenter les loyers à travers le pays.

Le procès étend une plainte antitrust déposée par le ministère en août qui accusait le fabricant de logiciels de gestion immobilière RealPage de s’être livré à une fixation illégale des prix afin de réduire la concurrence entre les propriétaires afin que les prix – et les bénéfices – montent en flèche. Les autorités ont mené une enquête de deux ans sur le projet à la suite d’un article de ProPublica de 2022 qui montrait comment RealPage aidait les propriétaires à fixer les loyers à travers le pays d’une manière qui, selon les experts juridiques, pourrait entraîner un comportement semblable à celui d’un cartel.

Ensemble, les six propriétaires gèrent plus de 1,3 million d’appartements dans 43 États et dans le District de Columbia. Les procureurs ont déjà négocié un règlement avec l’un d’eux.

« Alors que les Américains à travers le pays luttaient pour se permettre un logement, les propriétaires cités dans le procès d’aujourd’hui ont partagé des informations sensibles sur les prix des loyers et ont utilisé des algorithmes pour se coordonner afin de maintenir le prix du loyer à un niveau élevé », a déclaré le procureur général adjoint par intérim Doha Mekki de la division antitrust du ministère de la Justice. . Le procès vise à mettre fin à « leur pratique consistant à faire passer les profits avant les gens » et à rendre le logement plus abordable.

L’action en justice est le dernier développement à suivre l’enquête initiale de ProPublica. Depuis 2022, les sénateurs ont présenté une législation visant à interdire l’utilisation d’algorithmes de loyer similaires à celui de RealPage, et les locataires ont intenté des dizaines de poursuites fédérales en cours. Des villes à travers le pays, dont San Francisco, Philadelphie et Minneapolis, ont également décidé d’interdire aux propriétaires d’utiliser des algorithmes similaires pour fixer les loyers.

Le logiciel populaire de RealPage collectait des informations non publiques sur les prix auprès de plusieurs gestionnaires immobiliers et les transmettait via un algorithme commun, qui recommandait ensuite un niveau de loyer optimal à ceux qui l’utilisaient – ​​en violation des règles interdisant une telle coordination, ont allégué les procureurs fédéraux. Ils ont également accusé les propriétaires de communiquer directement et de manière inappropriée sur leurs prix par le biais d’appels, d’e-mails et de participation à des forums de « groupes d’utilisateurs » hébergés par RealPage.

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L’entreprise pousse les propriétaires à utiliser une fonction « d’acceptation automatique » sur son logiciel, ont déclaré les autorités, et rend difficile pour les gestionnaires immobiliers de rejeter ses suggestions.

Jennifer Bowcock, vice-présidente principale de RealPage, a qualifié le dossier fédéral de « vicié » et a déclaré que la société était « déterminée à nous défendre vigoureusement, ainsi que nos clients, contre les accusations du DOJ ». RealPage a déjà modifié son logiciel pour supprimer les données non publiques, bien qu’elle estime que sa technologie était légale et « pro-concurrentielle », a-t-elle déclaré.

« Il est grand temps d’arrêter de faire de RealPage – et maintenant de nos clients – des boucs émissaires pour les problèmes d’accessibilité financière du logement, alors que la cause profonde des coûts élevés du logement est la sous-offre de logements, ce que nous disons depuis le début », a-t-elle déclaré.

Trois des propriétaires poursuivis dans le cadre de l’action de cette semaine sont apparus dans l’article de ProPublica de 2022, dont le plus grand propriétaire du pays, Greystar, et Camden Property Trust.

Le PDG de Camden, Ric Campo, avait déclaré à l’époque à l’agence de presse que le marché des appartements à Houston, où la société a son siège, était si vaste et diversifié qu’« il serait difficile de prétendre qu’il y avait une sorte de fixation des prix ».

Mais lorsque Camden a adopté la technologie naissante de fixation des loyers en 2006, l’entreprise a constaté que ses bénéfices avaient augmenté même si davantage de locataires déménageaient.

« L’effet net de l’augmentation des revenus et de l’expulsion des gens était de 10 millions de dollars de revenus », a alors déclaré Campo à une publication spécialisée. (Il a déclaré plus tard que cette citation ne reflétait pas la façon dont lui ou Camden percevaient les locataires aujourd’hui.)

Ni Campo ni Camden n’ont répondu à une demande de commentaires.

Greystar, le plus grand gestionnaire et propriétaire de locations aux États-Unis, a déclaré dans un communiqué qu’il était « déçu » que le ministère de la Justice ait ajouté l’entreprise à la poursuite.

« Greystar ne s’est à aucun moment livré à des pratiques anticoncurrentielles », indique le communiqué de la société basée en Caroline du Sud. « Nous nous défendrons vigoureusement dans ce procès. »

L’analyse des données de ProPublica pour 2022 a également révélé que Willow Bridge Property Company (anciennement Lincoln Residential) gérait des dizaines de bâtiments sur des marchés qui avaient connu une croissance rapide des loyers. La société n’a pas immédiatement répondu à une demande de commentaires sur le procès du ministère de la Justice.

Un propriétaire et gestionnaire immobilier, Cortland, a déjà accepté de cesser d’utiliser les données non publiques de ses concurrents pour former ou exécuter des modèles de tarification dans le cadre d’un accord avec les procureurs fédéraux. Le projet d’accord a été soumis au tribunal pour examen.

Cortland, basée à Atlanta, gère plus de 80 000 locations dans 13 États. Une enquête criminelle fédérale connexe qui a conduit à une perquisition de son siège en mai 2024 a été clôturée, a déclaré un porte-parole.

Le porte-parole a déclaré que la société était « heureuse » d’annoncer le règlement.

« Nous pensons que nous n’avons pu atteindre ce résultat que parce que Cortland a investi des années et des ressources internes importantes dans le développement d’un outil logiciel exclusif de gestion des revenus qui ne repose pas sur des données provenant de sources externes non publiques », a déclaré le porte-parole.

Un logiciel de gestion des revenus peut aider les propriétaires à gérer les loyers « efficacement » et à éviter toute discrimination, a déclaré un porte-parole du défendeur Cushman & Wakefield, qui possède également le défendeur Pinnacle. Le porte-parole a déclaré qu’en tant que gestionnaire uniquement, l’entreprise ne « fixe pas d’objectifs de stratégie, de prix ou d’occupation », ne décide pas quel logiciel utiliser ou si elle doit accepter les recommandations d’un logiciel.

Le procès désigne également comme défendeur LivCor de Blackstone. Blackstone n’a pas immédiatement répondu aux demandes de commentaires.

En plus de désigner les propriétaires comme défendeurs dans la plainte, il a également ajouté les procureurs généraux de l’Illinois et du Massachusetts comme co-plaignants, ce qui porte le nombre total d’États participants à 10. Parmi ces États figurent le plus peuplé du pays, la Californie, qui compte 17 millions d’habitants. locataires.

RealPage a déclaré que « moins de 10 % de tous les logements locatifs aux États-Unis utilisent le logiciel RealPage pour suggérer les prix de location, et nos recommandations logicielles sont acceptées moins de la moitié du temps ».

Mais un rapport de la Maison Blanche publié en décembre indiquait que ce chiffre pourrait être plus élevé. Il a déclaré que les données de RealPage et de recensement suggèrent que jusqu’à 1 location sur 4 dans tout le pays utilise un algorithme de tarification RealPage. Et la pénétration de l’entreprise est plus élevée sur certains marchés, ajoute-t-il.

En utilisant des modèles de ce à quoi ressembleraient les marchés concurrentiels, les chercheurs ont découvert que la tarification algorithmique coûte aux locataires des logements où elle est utilisée 70 $ de plus par mois, soit 4 % du loyer, en moyenne. Dans six grandes zones métropolitaines, le coût dépasse 100 dollars par mois, selon le rapport.

Le rapport estime que le coût total supplémentaire pour les locataires dû à l’utilisation de tels algorithmes en 2023 s’élèverait à environ 3,8 milliards de dollars.

RealPage a déclaré que l’analyse était « criblée d’hypothèses erronées » et que la Maison Blanche n’avait jamais contacté l’entreprise au sujet du rapport.

Le sort du procès intenté par le ministère de la Justice sous la nouvelle administration n’est pas clair. Le président élu Donald Trump a nommé Gail Slater, avocate antitrust chevronnée et conseillère économique de JD Vance, pour diriger la division antitrust du département.