Des milliers de copropriétés illégales en deux ans ? C’est la crainte de nombreux professionnels de l’immobilier. Alors que les diagnostics de performance énergétique (DPE) se poursuivent sur les 37 millions de logements individuels, les diagnostiqueurs vont devoir aborder un nouveau marché en quatrième vitesse. Selon la loi Climat et Résilience de 2021, le DPE collectif deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots et à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots maximum.
Ce diagnostic indique la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment, y compris les parties communes. Attention, il est déjà obligatoire pour les constructions neuves, les immeubles en propriété individuelle et les copropriétés de plus de 200 lots pour lesquels le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
» Il permet aux copropriétaires d’être informés des travaux à réaliser avant de réaliser un plan de travaux pluriannuel. C’est la première étape qui leur évite de se déplacer partout et leur permet de faire des rénovations efficaces. », explique Yannick Ainouche, président de la Chambre des diagnosticiens de la Fédération nationale de l’immobilier (CDI Fnaim).
» Les DPE collectifs sont importants car les travaux sur les parties communes sont souvent bien plus efficaces que les rénovations individuelles et améliorent les DPE de chaque appartement. », confirme Harold Hugonenc, associé de l’entreprise mondiale de rénovation Realisa.
Une montagne de DPE à réaliser…
Ces analyses sont donc très utiles, mais aussi très chronophages. » On regarde toute la ventilation, tous les murs, les appartements à tous les étages, la toiture, etc. Bref, cela prend beaucoup plus de temps qu’un DPE individuel », précise Yannick Ainouche.
Or, selon les chiffres de l’Agence nationale du logement (ANAH), sur les 800 000 copropriétés existantes en France, 89 % d’entre elles comptent moins de 50 lots et toutes se ruent vers les cabinets des diagnosticiens en même temps. » Les copropriétés ont tendance à attendre le dernier moment pour faire des demandes, à tel point qu’on a beaucoup de devis en attente pour 2025. », pointe le président du CDI Fnaim qui confie que « fin 2026, toutes les copropriétés n’auront pas de DPE « .
Et une motivation manquante des copropriétés
Comment expliquer un tel retard ? Si les copropriétaires étaient conscients du délai depuis maintenant trois ans, l’inertie de leurs modes de fonctionnement fait qu’ils n’ont pas eu suffisamment de temps selon les professionnels du secteur. La décision d’un DPE doit être prise lors d’une assemblée générale – réunie une fois par an – et votée à la majorité simple, sans tenir compte des abstentionnistes. Un vote qui nécessite donc l’accord de la plupart des copropriétaires. Mais ce dernier » ne sautez pas au plafond à l’idée de poser un énième diagnostic », reconnaît Gilles Frémont, président de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC).
Parmi les arguments des réfractaires : le prix. Le diagnostic coûte entre 2 000 et 10 000 euros selon la taille de la copropriété. » R.rapporté au coût par copropriétaire, les DPE collectifs sont bien moins chers que les individuels », rappelle Harold Hugonenc, mais « les copropriétaires ne voient que la note totale sur le devis », rétorque Gilles Frémont. » LIls ne voient généralement pas l’intérêt de ce document puisqu’ils ont déjà chacun leur DPE et se rendent compte que les règles changent très vite sur ces documents. », poursuit le président de l’ANGC qui estime cependant que 90 % des copropriétés respecteront la loi 2021.
Pas de sanction pénale, mais des risques juridiques
Les individus manquent également d’enthousiasme pour ces diagnostics en raison de l’absence de sanctions pénales. Aucune amende n’est ainsi prévue en cas de non-respect du calendrier et « ne pas avoir de DPE collectif n’empêchera pas les copropriétaires de vendre ou de louer leur bien », précise Yannick Ainouche.
L’absence de ce document obligatoire pourrait toutefois nuire à la valeur du bien, prévient le président de la CDI Fnaim. » À l’heure où le coût des travaux est un enjeu primordial pour les acheteurs, ne pas connaître l’état d’une copropriété pourrait les pousser à demander un rabais sur le prix du bien. « , il dit.
Surtout, en jouant avec la loi, les copropriétaires s’exposent à des problèmes juridiques. » Si un DPE individuel présente un problème dans les parties communes, un propriétaire pourrait mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’il n’a pas voté pour un diagnostic collectif. », prévient Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au barreau de Paris, co-auteur du Code de la copropriété. Faites attention à ne pas vous brûler en jouant avec le feu de la loi.