Alors que le dispositif Pinel va prendre fin dans les prochains mois, un autre dispositif fiscal pour l’investissement locatif pourrait gagner en popularité.
Le dispositif Pinel, déjà allégé ces dernières années, ne sera pas reconduit au-delà de fin décembre 2024. S’il n’existe pas de véritable équivalent dans le neuf, un autre dispositif fiscal pourrait prendre le relais dans le bâti ancien rénové : la « Denormandie ».
Comme pour Pinel, Denormandie offre une réduction d’impôt à ceux qui achètent un logement et s’engagent à le louer pendant une durée minimale, avec des loyers environ 15% moins chers que les tarifs du marché.
Réductions d’impôts en fonction de la durée de location :
- 12% du prix de revient net du logement pour une durée de location de 6 ans
- 18% pour une période de location de 9 ans
- 21% pour une période de location de 12 ans
Le prix de revient pris en compte dans ce calcul est plafonné à 300 000 euros (et 5 500 euros par m2 habitable).
Il existe toutefois des conditions pour en bénéficier. Le coût des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération et seuls certains travaux sont pris en compte (essentiellement les travaux de rénovation énergétique).
Du côté des territoires éligibles, le dispositif est aujourd’hui accessible dans plusieurs centaines de villes. On parle ici des communes concernées par le plan « Action cœur de ville », de celles qui ont signé une convention d’opération de revitalisation territoriale (ORT) et de celles dont le besoin de réhabilitation de logements en centre-ville est particulièrement marqué. La plupart d’entre elles sont situées dans des zones rurales détendues, mais pas seulement. On peut ainsi citer des communes comme Clermont-Ferrand, Perpignan, Caen, Brest, Poitiers et même certaines villes d’Ile-de-France (Trappes, Sartrouville ou Corbeil-Essonnes par exemple). Il existe un simulateur en ligne sur le site service-public.fr pour savoir si votre ville est éligible à ce dispositif.
Des rendements plus élevés
En 2023, près de 1 500 logements ont été rénovés dans le cadre de ce dispositif Denormandie. Cela reste limité, mais le dispositif présente de nombreux avantages. D’abord, il répond aux enjeux actuels de rénovation. De plus, il affiche souvent des rendements supérieurs à ceux du Pinel. Un rendement brut allant jusqu’à 5,5 % peut être atteint dans certaines petites communes, alors qu’il tourne plutôt autour de 3 % pour le Pinel dans les bâtiments anciens.
Ce rendement s’explique notamment par le fait que les logements concernés ont souvent des prix très bas, car ils nécessitent des travaux importants et sont situés dans des zones à faible demande.
Face à la crise de l’immobilier neuf, certains promoteurs songent même à se lancer en Denormandie. Au lieu de se contenter de foncier, ils achèteraient aussi des bâtiments anciens, les rénoveraient et les revendraient par morceaux en mode défiscalisé. D’autant qu’en avril dernier, le dispositif a été étendu aux investissements immobiliers dans les copropriétés en difficulté financière.
Les investisseurs locatifs ont encore du temps pour se décider. Le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
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