La construction de logements sociaux à l’arrêt

Parmi les dossiers urgents sur la table du gouvernement figurent les finances publiques et le logement. La nouvelle ministre du Logement, Valérie Létard, est attendue avec impatience cette semaine à Montpellier par les professionnels du logement social. Au programme du 84e congrès HLM de l’Union sociale pour l’habitat (USH), notamment : l’accès au logement. Sur les six premiers mois de l’année, 2,7 millions de ménages étaient en attente d’un logement social, selon l’USH. D’un côté, la difficulté d’accès à la propriété empêche certains habitants de libérer leur espace. De l’autre, la construction est à l’arrêt.

Construction de logements sociaux en dessous du seuil habituel de 100 000 nouveaux logements par an

« C’est dramatique : on tient des statistiques depuis plus de 50 ans et on n’a jamais vu de statistiques aussi mauvaises. » Le bilan dressé par Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, est sans appel : rarement aussi peu de logements neufs ont été construits dans notre pays. Or, les promoteurs produisent la moitié, 54 % précisément, des logements sociaux en France. Mécaniquement, puisque la production de logements neufs diminue généralement celle des logements sociaux également. Ainsi, depuis 2020, la construction annuelle de HLM en France est passée sous la barre habituelle des 100 000 logements neufs.

La faute en revient à une multitude de facteurs selon Pascal Boulanger : « C’est un tout, il y a eu une hausse des taux d’intérêt, il y a des lois fiscales qui freinent, on a aussi une pénurie de foncier, on a eu peu d’exploitations, on a eu des normes, des réglementations qu’on ne critique pas mais tout ça a fait augmenter les prix. »

Les bailleurs sociaux en soutien

Pour compenser cette baisse de l’offre des promoteurs immobiliers, certains bailleurs sociaux se sont engagés à augmenter leur propre production. C’est le cas de CDC Habitat, qui livrera 20 000 logements cette année. Mais l’inflation complique aussi l’équation pour les bailleurs sociaux, comme l’explique Anne-Sophie Grave, présidente du conseil d’administration de CDC Habitat.

« Nous nous finançons par des prêts indexés sur le taux du Livret A. Le taux du Livret A est passé de 0,5% à 3% en peu de temps, il a été multiplié par six. Pour notre groupe, une hausse d’un point du taux du Livret A, c’est 75 millions d’euros de charges financières supplémentaires que nous ne pouvons pas réinvestir, notamment dans la construction. »

De son côté, la Banque des Territoires pointe également une autre difficulté pour les bailleurs sociaux : les obligations en matière de rénovation énergétique, qui coûtent cher, et qui les poussent parfois à privilégier la rénovation à la construction. « L’enjeu aujourd’hui pour le secteur du logement social, comme pour l’ensemble du secteur national du logement, est à la fois de réussir à dégager des marges pour transformer le parc existant, d’un point de vue écologique, et de conserver des fonds propres suffisants pour répondre à la demande de logements neufs », résume Kosta Kastrinidis, directeur des crédits à la Banque des Territoires.