Immobilier. Lyon, Saint-Étienne… Dans quelle ville acheter est-il vraiment rentable ?

Depuis 2021, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale ne cesse d’augmenter, le phénomène se renforçant depuis 2022, alors qu’en 2019 il fallait moins de deux ans pour rentabiliser l’achat.

Une baisse des taux de crédit

En 2024, la baisse des taux de crédit et la chute des prix de l’immobilier dans certaines villes ont favorisé la reprise du marché.

« Ces deux évolutions combinées permettent de réduire le délai nécessaire pour qu’un achat devienne moins cher qu’une location », analyse Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux qui vient de publier son étude annuelle « Acheter ou louer »*.

Elle détermine ainsi le moment où acheter une résidence principale, d’une surface moyenne de 70 m², devient plus avantageux que la location ou le moment où rester locataire fait perdre de l’argent.

Rentabilité plus rapide dans 17 villes

Parmi les 32 villes analysées dans l’étude Meilleurtaux, le délai nécessaire pour que l’achat devienne rentable a diminué dans 17 d’entre elles.

Pour certains, la durée a été réduite de moitié, voire plus. C’est notamment le cas pour Le Mans, où elle passe de 19 ans en 2023 à quatre ans cette année.

Le prix du mètre carré à l’achat a baissé dans la ville, tandis que les loyers ont augmenté. Le Havre connaît la deuxième plus forte évolution positive, passant de 16 ans à 7 ans.

Limoges divise par deux la durée de huit à quatre ans. Ainsi, dans cette ville par exemple, rester locataire au-delà d’une période de 4 ans signifie perdre de l’argent.

Besançon, Dijon… Des périodes de rentabilité qui s’accélèrent

D’autres villes s’en sortent également bien cette année, enregistrant des baisses significatives : Dijon de 22 ans à 13 ans, Nantes de 24 à 16 ans, Besançon de 14 ans à huit ans et cinq mois, Reims de 19 ans à 14 ans et Perpignan passe de 10 à sept ans.

La baisse est moins spectaculaire à Saint-Étienne, qui gagne un an, passant de quatre ans et six mois en 2023 à trois ans et six mois en 2024.

La ville de Mulhouse présente quant à elle la meilleure rentabilité d’achat du classement. « En effet, avec le prix du mètre carré étant passé de 1 687 € en 2023 à 1 319 € en 2024 et, parallèlement aux loyers qui ont augmenté, il est désormais possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement un an et trois mois »souligne Maël Bernier de Meilleurtaux.

Paris, Lyon, Strasbourg : il faut être patient pour faire des bénéfices

Alors que pour certaines villes la durée de rentabilité à l’achat a diminué d’un an, pour d’autres cette durée stagne en 2024. A Lille et Bordeaux, elle n’a pas évolué et reste respectivement à 21 ans et 22 ans.

« Dans les grandes villes, la période de rentabilité est forcément plus longue, car le montant des achats est également plus long »précise Maël Bernier.

Mais une amélioration a eu lieu dans certaines, comme Paris qui gagne un an en 2024 (passant de 30 ans à 29 ans) et Strasbourg qui gagne également un an passant de 21 ans à 20 ans ou Lyon qui en gagne quatre (22 ans en 2023, contre 18 ans et trois mois en 2024).

Les baisses restent faibles.

Mais selon elle, les prix des loyers sont loin d’être stabilisés aujourd’hui, l’offre locative continuant de faiblir : « De plus, l’acquisition d’un bien, même si elle demande des efforts, reste la meilleure protection financière sur le long terme, surtout lorsque le bien est payé. Car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin ! »

Marseille, Nice, Grenoble : jusqu’à sept ans pour faire des bénéfices

Dans d’autres villes, la durée de rentabilité a sensiblement augmenté, notamment à Marseille de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix-en-Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans et Metz de six ans et six mois à neuf ans et trois ans.

« Pour les villes où la situation est inverse, c’est l’augmentation du mètre carré à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien immobilier, mais aussi en parallèle de l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France), les prix des loyers dans ces villes qui sont restés relativement stables », elle observe.