Le ministre chargé du Logement, Guillaume Kasbarian, souhaite une meilleure évaluation par les bailleurs sociaux de « la situation personnelle, financière et patrimoniale » des locataires des logements sociaux. Ceci afin de leur imposer un éventuel complément de loyer, un déménagement, ou encore de les notifier de la fin de leur bail.
Mais qu’en est-il de la réglementation actuelle et de quelles marges de manœuvre disposent les acteurs du monde HLM ? Aperçu.
Quelles sont les règles actuelles concernant la révision du niveau de revenus des locataires HLM ?
La réglementation est claire : les bailleurs sociaux sont obligés de réaliser chaque année une enquête sur les ressources de leurs locataires. Et « ils font leur travail », assure Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour le logement (USH), qui regroupe les organismes HLM.
«Mais il y a des exceptions», souligne-t-elle d’emblée. Ce qui explique peut-être aussi pourquoi certains locataires, dont les revenus ont sensiblement augmenté depuis l’attribution des HLM, semblent passer sous le radar des contrôles.
Les ménages résidant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) – et il en existe notamment à Paris – ou dans une zone de revitalisation rurale – auxquels un loyer complémentaire en plus du loyer principal ne peut en aucun cas être réclamé -, ne sont pas concerné. Cela représente près de 40 % des logements du parc HLM. Il en va de même pour les locataires bénéficiant d’une aide personnalisée au logement (APL), dont le niveau de ressources a déjà été vérifié par la Caisse d’allocations familiales (CAF).
Il est demandé aux ménages soumis à l’enquête un avis d’impôt – ainsi que des documents attestant d’un éventuel changement de situation : contrat de mariage ou de pacs, acte de naissance d’un éventuel enfant, etc. Si leurs ressources dépassent les plafonds de ressources en vigueur pour le allocation de HLM d’au moins 20%, ils doivent payer un loyer supplémentaire. Le complément de loyer est également appliqué automatiquement en cas de non réponse à l’enquête, précise l’USH.
Les locataires dont les ressources dépassent 150 % des plafonds de ressources pendant deux années consécutives verront leur bail résilié. Mais là encore, il existe des cas de dérogation : pour les plus de 65 ans ou pour les personnes handicapées, autorisées dans tous les cas à séjourner dans les lieux.
Les propriétaires peuvent-ils connaître la situation financière de leurs occupants ?
Si un bailleur social peut se faire une idée de l’évolution des revenus de ses locataires, il lui est aujourd’hui extrêmement difficile de savoir si l’un d’entre eux vient de recevoir un héritage ou de s’offrir une maison en location. campagne. « Tout ce qu’on sait, c’est si un locataire possède une résidence secondaire et la loue – légalement – car cela apparaît dans ses revenus », souligne Marianne Louis. Mais s’il le loue « sous la table » ou s’il ne le loue pas, cette information passe à l’as.
La déclaration des biens immobiliers, mise en place l’an dernier par les services de l’Etat, pourrait cependant s’avérer utile à l’avenir. « Une fois que ce sera stabilisé », précise-t-elle. Les bailleurs sociaux, imagine-t-elle, pourraient le demander aux occupants de logements sociaux soumis à l’enquête annuelle sur les ressources, en complément de leur avis d’imposition.
Qu’en est-il de la situation familiale et personnelle ?
Tous les trois ans, les bailleurs sociaux sont également censés revoir la composition familiale des ménages de leur parc. Certains ménages ont pu s’agrandir grâce aux naissances. Quand d’autres ont pu diminuer – avec le départ d’enfants plus âgés qui ont pris leur autonomie par exemple. Ce qui peut justifier un déménagement, vers un appartement plus grand ou au contraire plus petit.
« En cas de sous-occupation, il faut proposer d’autres logements sociaux, plus petits, ou une solution d’accession à la propriété sociale. Le projet de loi (sur le logement abordable qui doit être présenté début mai en Conseil des ministres, NDLR) ajoute une proposition de logement intermédiaire (à un loyer supérieur à celui d’un HLM mais qui reste inférieur à celui des logements dans le parc privé, NDLR) », note Marianne Louis.
Anne-Sophie Grave, PDG de CDC Habitat, admet qu’il y a des marges d’amélioration quant à l’analyse de cette composition familiale, « Nous réfléchissons à la manière dont nous pourrions utiliser l’intelligence artificielle pour traiter ces données », indique-t-elle, afin de gagner en efficacité. .
