Les préemptions vont bon train dans la capitale. Newmark, cabinet international de conseil en immobilier, dénombre 84 logements privés achetés par la Ville de Paris et les bailleurs sociaux entre janvier 2023 et fin octobre 2024, dans une étude consacrée à l’action des villes et des bailleurs sociaux face au logement. crise. l’immobilier résidentiel et ses conséquences sur le marché de l’investissement résidentiel. Parmi ces 84 logements, 69 sont des préemptions, exercées par la Ville.
Les préemptions, qui permettent à une collectivité d’acquérir en priorité un bien mis en vente avant que le propriétaire puisse le céder à un autre acquéreur, représentent ainsi 82 % du nombre total de logements acquis par la Ville ou délégués aux bailleurs sociaux. . « Ces 84 opérations représentent un total de 1,1 milliard d’euros, dont un peu moins de 650 millions d’euros de préemptions, ce qui fait des acteurs publics les principaux acteurs du marché, devant les acteurs privés et institutionnels.», explique David Bourla, directeur des études et de la recherche à Newmark. Plus d’un milliard d’euros de biens immobiliers ont ainsi été acquis ou préemptés par la Ville de Paris et les bailleurs sociaux durant cette période. Cette somme importante représente 41% de tous les investissements en immobilier résidentiel à Paris. Paris.
La préemption est devenue l’une des solutions privilégiées face aux difficultés de relance de la construction neuve et à la hausse des prix de l’immobilier. L’utilisation de la flotte existante permet d’atteindre des objectifs de production plus élevés. Le but ? Créer plus de logements sociaux. A Paris, l’objectif est d’atteindre 40 % de logements sociaux d’ici 2035, dont 30 % de logements sociaux locatifs et 10 % de logements « abordables ». Près de 300 000 demandes de logements sociaux ont été enregistrées en 2023 à Paris (+ 7,2 % en un an).
Vers une tension locative accrue ?
« Le principal levier de la Ville est donc accélérer la transformation du parc de logements privés en logements sociaux et abordables » explique David Bourla. D’autant que le marché est plus favorable aux bailleurs sociaux : «Entre 2020 et 2022, ceux-ci ont été contraints par les prix élevés et la concurrence d’autres types d’acheteurs. En 2023, le contexte a évolué, avec une demande moindre de la part des investisseurs institutionnels et privés et des valeurs boursières corrigées à la baisse.», poursuit David Bourla.
La Ville ne pense pas à l’échelle du quartier mais à celle du quartier : certains quartiers peuvent être déficitaires, même s’ils appartiennent à un quartier dont le taux de logements sociaux est supérieur à 25 %, ce qui l’amène à créer davantage de logements sociaux. 43 % du nombre d’acquisitions et de préemptions enregistrées sont concentrées dans les quartiers qui ont déjà atteint, voire dépassé, le seuil de 25 % de logements sociaux (13e, 18e, 20e…). . « Par exemple, la Ville a préempté le 38-40 avenue des Gobelins, situé dans un quartier, le 13e, généralement surapprovisionné, mais dans un quartier déficitaire.», précise David Bourla.
Cet interventionnisme de la ville de Paris impacte les actifs des investisseurs institutionnels et privés. Cette politique réduirait le parc locatif privé en limitant le nombre potentiel de logements pouvant être acquis par des investisseurs privés ou institutionnels et en retirant un grand nombre d’actifs du marché privé. Une accélération des préemptions par la Ville accroîtrait les tensions locatives et entraînerait une hausse des prix de l’immobilier, selon Newmark.