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Le marché immobilier traverse une période de stagnation, sans véritable boom printanier. Les vendeurs maintiennent leurs prix, alors que les acheteurs hésitent face à des taux d’intérêt autour de 4%. Cette situation saisit le marché, reflétant une tendance morose similaire à la météo récente. Les dernières lueurs d’espoir n’ont pas suffi à changer cette dynamique. Selon le baromètre SeLoger, les prix de l’immobilier stagnent en avril et les taux restent peu attractifs, malgré quelques signes d’amélioration. Une situation qui empêche le marché de se relancer, malgré des signes d’amélioration.

Taux d’emprunt constatés au 14/05/2024

Printemps 2024 : un marché immobilier en quête d’équilibre

Le marché immobilier, habituellement dopé par l’arrivée du printemps, n’a pas connu de reprise des prix ces trente derniers jours. Toutefois, après plusieurs mois de baisse constante, elle connaît une période de stabilité (+ 0 % au niveau national et dans les 10 et 50 plus grandes villes françaises). Paris illustre ce phénomène : malgré une baisse mensuelle moyenne de -0,6% sur un an, la baisse se limite à -0,3% depuis le dernier baromètre.

Source : SeLoger. Mai 2024.

Cette rupture dans la tendance baissière n’annonce pas un retournement de situation à court terme, mais plutôt un printemps mitigé. En 2023, une situation similaire de stabilisation des prix a été observée en France et dans les 10 et 50 premières villes, avant que les prix ne baissent pour la plupart d’entre eux tout au long de l’année. Par exemple, à Nantes, les prix sont restés stables en mars 2023 (0%), avant de baisser de -9,5% sur les douze derniers mois, dont -0,8% seulement sur les trente derniers jours.

Source : SeLoger. Mai 2024.

Le marché immobilier ne montre aucun signe de reprise, comme en témoigne la situation de certaines des dix plus grandes métropoles françaises, hors Paris, au début du printemps. A Strasbourg par exemple, la tendance baissière persiste avec une baisse des prix de -1% en un mois. Cette baisse s’intensifie même au fil des mois, avec des baisses de -1% en mars et de -0,8% en février. Lyon a également subi une nouvelle baisse de -1% en trente jours, totalisant une baisse de 2,6% depuis le début de l’année. Lille a également vu ses prix baisser de 0,7% sur le mois dernier.

Reprise modérée de la demande : impact sur les délais de vente

Le nombre de demandes des acheteurs connaît une légère reprise ce mois-ci, raccourcissant les délais de vente dans sept des onze plus grandes villes françaises. Toulouse enregistre la plus forte dynamique, avec une réduction de trois jours (83 jours en moyenne contre 86 le mois précédent). Les acheteurs parisiens, après un hiver maussade, reviennent également au deux jours (- 2 jours), tout comme ceux de Lyon, Nice, Nantes, Lille et Bordeaux, qui ont réduit d’un jour leur délai de transaction.

Toutefois, ce regain d’activité ne marque pas encore un retour massif de la demande. En moyenne, les délais de vente ont augmenté de 17 jours dans les grandes villes françaises entre mai 2023 et mai 2024. Cette tendance est particulièrement marquée à Toulouse (+19 jours), Montpellier (+20 jours) et Bordeaux (+21 jours), tandis qu’à Rennes, la durée moyenne des soldes a augmenté de 31 jours par rapport à l’année précédente.

Ces chiffres s’expliquent en partie par le faible niveau de production de crédit, qui a diminué de 37% par rapport à l’année précédente pour atteindre environ 9 milliards d’euros par mois au 1er mars. Malgré les perspectives d’amélioration des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, la reprise du marché immobilier prendra du temps, nécessitant un retour d’expérience plus important de la part des porteurs de projets pour réduire durablement les délais de vente.

Changements à venir : la trajectoire du marché immobilier face aux décisions de la BCE

Malgré un taux de rotation proche de celui de la crise financière de 2008 (2,2% au 1er mars 2024 contre 3,1% au 1er mars 2022), le marché immobilier pourrait connaître une amélioration d’ici la fin de l’année. La BCE, bien que maintenant ses taux directeurs, envisage une future réduction en raison de l’évolution positive de l’inflation.

Cette politique monétaire plus accommodante pourrait accélérer la baisse des taux d’intérêt, déjà amorcée par les banques françaises indépendamment des décisions de la BCE. Les baisses de taux observées cette année, conjuguées à la baisse des prix et à la hausse des revenus, ont déjà permis aux ménages de retrouver un tiers de leur pouvoir d’achat immobilier.

L’avenir du marché dépend désormais de la stratégie de la BCE en matière de taux directeurs. Une baisse à 3,5% du taux moyen du crédit sur 20 ans (contre 3,85% fin avril) ramènerait le pouvoir d’achat immobilier au niveau d’août 2022.