Est-il encore rentable de proposer des logements locatifs à long terme ?

C’est l’un des sujets immobiliers qui risque de relancer les débats à l’Assemblée nationale, une fois que la France aura enfin un nouveau gouvernement. Il concerne la fiscalité des locations. Actuellement, mettre en location son logement meublé est plus avantageux d’un point de vue fiscal que s’il est vide. Il en va de même pour les locations de courte durée par rapport aux locations de longue durée (meublées ou vides). Pour inciter les propriétaires à revenir à la location longue durée et ainsi rassurer notamment les étudiants qui peinent à chaque rentrée, la députée Renaissance Annaïg Le Meur et son collègue socialiste Inaki Echaniz militent pour un alignement des régimes fiscaux.

Leur projet de loi a été adopté par l’Assemblée nationale et le Sénat et attend le feu vert de la commission mixte paritaire (composée de députés et de sénateurs). Cette décision est très attendue par les propriétaires qui estiment que la location longue durée est peu ou pas rentable en raison des revenus locatifs jugés trop faibles. Un constat confirmé par Annaïg Le Meur qui vient de publier un rapport sur la fiscalité locative, commandé par l’ancienne Première ministre Élisabeth Borne.

Risque d’aggravation de la pénurie de logements

La rentabilité moyenne sur 12 ans (hors plus-values) d’un investissement locatif est deux à trois fois plus faible pour une location vide que pour une location meublée de courte durée, dans le cas d’un taux marginal d’impôt sur le revenu de 30% (classe moyenne). C’est le constat fait par Annaïg Le Meur qui a examiné quatre villes (Annecy, La Rochelle, Montpellier et Paris 13e) où les appartements de 40 m², sensibles à la concurrence entre les différents types de location, sont surreprésentés.

Ainsi, à La Rochelle, où 80 % des logements sont loués meublés et 72 % des biens loués sont des studios ou des 2 pièces, la rentabilité moyenne n’est que d’un peu plus de 1 % pour une location vide (régime fiscal réel) et jusqu’à près de 3 % pour une location meublée de courte durée (réelle). A Annecy, qui est l’une des trois villes – après Paris et Lyon – où la tension locative est la plus forte, selon Thierry Vignal, expert en investissement locatif, l’écart de rentabilité est tout aussi important : 1,3 % pour une location vide (réelle) et 3,6 % pour une location meublée de courte durée (réelle).

Pour les ménages très aisés (tranche marginale d’impôt sur le revenu à 45 %), c’est pire. La rentabilité moyenne d’une location vide (régime du coût réel) est carrément nulle voire légèrement négative dans les quatre villes analysées par le rapport parlementaire. Là où elle oscille entre 1,7 % et 3 % pour une location meublée de courte durée, selon le régime fiscal adopté (immobilier ou micro-foncier). Or, ces ménages, dont la plupart sont multipropriétaires, s’ils décident de ne pas mettre leur logement en location, vont réduire l’offre locative et accentuer la pénurie de logements. De quoi amplifier au passage la hausse des loyers.