Crise du crédit, crise du logement… et demain ?

Le marché du crédit s’est affaibli au cours des deux dernières années. Les taux immobiliers ont grimpé à 4,35% en décembre 2023 ! Depuis le début de l’année 2024, la situation tend à s’apaiser, avec un retour des taux à 3,80% en juin, mais aussi une baisse des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne)… jusqu’à l’annonce de la dissolution de l’Union européenne. Assemblée nationale.

C’est faire le point et comprendre les liens entre crise du crédit et crise du logement qui Cécile Roquelaure, directrice des études à Empruntis, s’est exprimée aux côtés d’Etienne Glessresponsable de la rubrique Logement-Immobilier-Habitat-Vie Environnement pour Batiactu, lors de l’édition 2024 de Conférence nationale sur le logement et la ville qui se sont tenus à la Cité Internationale Universitaire de Paris le 25 juin. Reportage.

Taux d’emprunt constatés au 27/06/2024

La FNAIM anticipe 800 000 transactions en 2024 (-8% en un an). Quelle est la situation du marché immobilier ?

Le marché se porte mieux, après deux années compliquées. Le crédit immobilier a en effet connu une crise qui s’est étendue à l’immobilier et à l’habitat. Les OAT (Obligations du Trésor Assimilables) à 10 ans ont connu une hausse forte et rapide, bien plus rapide que lors de la crise que nous avons connue en 2008. Ce qui a provoqué un blocage du marché. Mais le marché du crédit n’était qu’un indicateur d’une crise déjà présent depuis longtemps.

Du côté des banques, cela s’est traduit par des difficultés d’adaptation : le coût de l’argent pour elles a augmenté, et elles ont dû répercuter ce coût sur les taux des crédits immobiliers, dans la limite du taux d’usure.

Problème : ce taux, au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter de l’argent, et qui a été mis en place pour protéger l’emprunteur, est révisé trimestriellement. Toutefois, la situation exige une adaptation plus rapide. Nous sommes donc passés d’un robinet de crédit qui coulait librement à un robinet qui ne coule plus. Par la suite, 2023 fut une année difficile, et 2024 connut une période de frémissement. Mais en deux ans, un ménage gagnant 4 000 € par mois a perdu 70 000 € en capacité d’emprunt.

Faut-il craindre une hausse des taux immobiliers à la rentrée, alors qu’ils avaient tendance à baisser ?

Le plafond a été atteint en décembre 2023, avec un taux foncier sur 20 ans à 4,35 %. Depuis, les taux ont baissé alors que les banques cherchaient un point de stabilité. La dissolution a brièvement provoqué une « canicule » sur l’OAT. Le résultat des élections européennes est donc un premier enseignement, et la situation des taux en septembre dépend avant tout des décisions qui seront prises à l’issue des élections législatives : il est possible qu’au minimum, on observe un arrêt de la baisse des tauxsinon, une augmentation.

Au-delà des taux, existe-t-il des initiatives des banques pour relancer le marché ?

Il y a quelques. Le crédit immobilier est un outil gagnant pour les banques. Les deux années difficiles qui viennent de s’écouler les poussent à être des conquérants. Car même si l’on observe une secousse, on ne parle pas encore d’accélération des marchés.

Ils sont donc ouvert à la négociation et offre des réductionsparfois 40 ou 50 points de base. Ils créent également des produits pour soutenir les premiers acheteurs, tels que des tarifs subventionnés sur des crédits allant de 15 000 € à 30 000 €selon les profils. Ces tarifs améliorés peut également concerner des marchandises classées A, B ou C par exemple, ou être proposé si l’emprunteur entreprend la rénovation énergétique du logement qu’il acquiert.

Bien sûr, ces initiatives se traduisent par des prêts parfois difficiles à lire côté client, car les crédits s’entassent… Mais ils permettent de résolvifier la demande !

Quel rôle ont joué les règles du HCSF ?

Le problème du taux d’usure a été résolu, mais il a fallu 8 mois pour obtenir une solution, donc on a laissé une situation se dégrader. A l’origine, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avait une louable mission. Mais en 2022, des règles du jeu identiques pour tous les emprunteurs ont été imposées aux banques. Ces règles empêchent certaines personnes d’empruntermême si leur profil ne présente pas de risque financier particulier.

Cela rend plus difficile l’accès au crédit pour les investisseurs qui se retrouvent bloqués par ces règles. Le député Renaissance Lionel Causse avait formulé un projet de loi visant à assouplir les règles d’octroi des crédits, mais il l’a retiré après que le projet ait été vidé de sa substance au cours des débats. Aujourd’hui, on ne peut pas dire qu’il faut censurer les banques. Libérons-nous de ces contraintes !

Qu’attendre des pouvoirs publics ?

La situation est complexe, mais est-il temps de « déperfuser » le logement, qui est un besoin primordial ? On peut par exemple se poser la question de la sortie de la maison individuelle du système de prêt à taux zéro pour 2024…

Par ailleurs, il est question d’une exonération des droits de mutation pour les primo-accédants, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier de moins de 250 000 €. Cette initiative permettrait aux banques d’éviter de « surfinancer » leurs clients ou de revoir le besoin d’apports personnels.

Enfin, cette crise est liée à l’offre et tant qu’il n’y aura pas assez de logements, les prix resteront soutenus. Ce qui nous manque, c’est la sérénité et la durabilité : ce sont les premières mesures à prendre.