comment se protéger lors de la recherche d’un logement ?

A l’approche de la date fatidique du 1er janvier 2025, les propriétaires dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) n’atteint pas une note minimale ne pourront plus louer leur bien. De quoi entraîner une vague de faux diagnostics.

Une histoire de fraude. Les propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G n’ont que jusqu’au 31 décembre 2024 pour rénover leur bien s’ils souhaitent le louer. Concrètement, ce classement équivaut à une consommation de plus de 450 kWh/m² par an. Sans modification de cette note au 1er janvier 2025, il est impossible de louer votre logement. Pour les biens classés F et E, le compte à rebours est lancé pour 2028 et 2034.

Face à ces délais, la fraude au DPE fait des adeptes, comme le souligne Le Parisien ce jeudi. Le quotidien francilien partage les témoignages de propriétaires de logements classés G, incapables de remettre leur bien aux normes avant la date fatidique du 1er janvier 2025. Ils s’empressent donc de délivrer de faux DPE et louent quand même ces passoires thermiques. Mais comment se prémunir d’un faux diagnostic lors de la recherche d’un logement, à l’achat ou à la location ?

Un cadre juridique

Tout DPE doit être réalisé par un diagnosticien certifié puis inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) afin d’en informer le locataire. Au 1er juillet 2021, le DPE a vu sa valeur légale augmenter, il a désormais une valeur contractuelle.

« Avant 2021, certains DPE étaient réalisés par téléphone, par analyse de factures. Aujourd’hui, les compétences manquent », constate Virginie Potiron, avocate à l’Institut national de la consommation (INC) chez RMC Conso.

L’INC et 60 millions de consommateurs constataient en mai 2022 que malgré l’arrivée de plusieurs diagnostiqueurs pour un même foyer, tous n’arrivent pas aux mêmes conclusions. Sans parler des fraudes délibérées menées par certains propriétaires.

Savoir identifier un faux

Plusieurs astuces existent pour différencier un faux DPE d’un vrai. Premièrement, ces diagnostics sont valables pour une durée de 10 ans. Il faut donc vérifier ce premier élément. Depuis le 1er juillet 2021, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Plusieurs éléments doivent figurer sur le DPE :

• Les caractéristiques pertinentes du logement et la description de ses équipements.
• Indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements et l’évaluation de ces dépenses de consommation annuelles.
• L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée.
• La classification des logements selon une échelle de référence (label « énergie »).
• Enfin, des recommandations visant à améliorer la performance énergétique des logements, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Si une fois installé dans son logement, un locataire ou un nouveau propriétaire se rend compte que le DPE affiché est faux en raison d’une facture énergétique plus élevée que prévu, ou encore avant de prendre le logement, il est possible de faire un peu plus de recherches.

Les résultats du DPE doivent être enregistrés par des professionnels certifiés puis transmis à l’Agence de la transition écologique (Ademe). Un diagnosticien qui ne transmettrait pas ces résultats s’expose à une amende de 1 500 euros, précise le site service-public.fr.

Une fois ces données transmises, un numéro d’identification est délivré au diagnostiqueur, qui sera ensuite inscrit sur le DPE et transmis au loueur. Sans ce numéro, le diagnostic n’est pas valable.

« Le diagnostiqueur doit également détenir une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle avant même de poser le diagnostic. C’est cette information que le locataire peut rechercher s’il a des doutes sur un DPE », explique Virginie Potiron.

Une fois en possession du numéro DPE, les locataires ou propriétaires peuvent rechercher la trace du diagnostic sur le site de l’Ademe. Mais avant de trouver votre DPE, vous devez trouver un diagnosticien certifié. Tous sont répertoriés dans l’annuaire du ministère de la Transition écologique.

Des diagnostics valables dix ans

Désormais, le DPE étant opposable pour une durée de dix ans, il est possible de se retourner contre un diagnosticien si un locataire ou un propriétaire estime que le résultat n’est pas bon.

Mais cette action en justice peut prendre plusieurs années. « Elle demande d’apporter la preuve que le DPE est erroné. Mais comment apporter la preuve ? Refaire un DPE, puis pourquoi pas un troisième, afin de vérifier les données. Une expertise judiciaire peut aussi être ajoutée au dossier, mais cela coûte cher. » entre 2 000 et 3 000 euros », estime Virginie Potiron.

Pour l’avocat de l’INC, ces coûts élevés et une procédure longue expliquent à eux seuls pourquoi peu de cas d’opposition à un DPE sont connus pour l’instant.