Comment investir dans les terres agricoles dès maintenant • Benzinga

Le courant dominant de l’investissement a pour l’essentiel oublié les cultures de base depuis leurs niveaux historiquement élevés de 2009. Les loyers des terres agricoles ont atteint des niveaux records en raison de la demande sur les marchés émergents et du revenu agricole net (NFI). Mais même si les prix des matières premières ont chuté à la fin des années 2010, les loyers sont restés à leur zénith.

Investir dans les terres agricoles signifie comprendre un ensemble de facteurs (les conditions météorologiques, le type de sol, l’emplacement des poteaux téléphoniques, l’historique des cultures, la taille du champ) et équilibrer cela avec le loyer des terres agricoles que vous pouvez extraire du locataire. Les investisseurs doivent également faire face au nombre plus élevé d’investisseurs particuliers sur le marché des matières premières, un changement relativement récent qui entraîne une plus grande volatilité sur le marché à court terme.

Apprendre à investir dans les terres agricoles signifie connaître un certain nombre de véhicules financiers différents. La plupart des investisseurs particuliers n’ont ni les moyens ni l’accès nécessaires pour acheter directement des pâturages. Le coût initial peut être énorme en raison du volume de terrain impliqué, sans compter que vous devrez trouver quelqu’un qui pourrait entretenir correctement le terrain et en tirer un profit.

La technologie moderne offre de nombreuses nouvelles façons d’investir dans les terres agricoles, de l’investissement direct à l’investissement immobilier passif. Voici quelques conseils de base à garder à l’esprit quel que soit le véhicule financier que vous choisissez.

Voici comment les débutants peuvent commencer à investir dans les terres agricoles.

L’achat direct de terres agricoles à louer apporte les rendements les plus élevés et le risque le plus élevé. Le coût initial est élevé car vous devez acheter un terrain suffisamment grand pour abriter une ferme. Votre première étape consiste à trouver un bon prix. Le coût des terres agricoles peut varier considérablement d’un comté à l’autre et d’un État à l’autre.

Vous pouvez acheter un terrain de plusieurs manières :

• Conversion de terrain : Tout comme vous pouvez acheter une maison à améliorer et à retourner, vous pouvez acheter un terrain à convertir en pâturages ou en terres cultivées. Les conversions peuvent être avantageuses en raison du faible prix de vente, à condition que les coûts de conversion restent faibles.
• Vente-location : Certains agriculteurs ne veulent pas assumer la responsabilité supplémentaire de posséder les terres sur lesquelles ils travaillent, sinon ils risquent de ne pas être en mesure d’en assumer les coûts. Dans ces cas-là, ils peuvent vous vendre le terrain et payer un loyer pour continuer à profiter de son utilité.
• Achat-location : Vous avez la possibilité d’obtenir des rendements élevés si vous achetez une terre agricole sans locataire, à condition d’en trouver un.

Si vous souhaitez investir passivement dans des terres agricoles avec d’autres investisseurs, vous pouvez investir par l’intermédiaire d’une société de placement immobilier (REIT) spécialisée dans les terres agricoles. Gladstone Land Corp. (NASDAQ : TERRE) et Partenaires des terres agricoles (NYSE : FPI) sont deux choix cotés en bourse et un excellent investissement immobilier pour les débutants dans le domaine des terres agricoles.

• Partenaires des terres agricoles : FPI, la plus grande société de placement immobilier agricole américaine cotée en bourse, gère plus d’un milliard de dollars d’actifs, répartis sur plus de 150 000 acres dans 17 États. L’entreprise loue à plus de 100 locataires avec un portefeuille d’investissement diversifié de cultures et de terres cultivées.
• Société foncière Gladstone : LAND gère 111 fermes dans 10 États spécialisées dans les aliments santé. Ses fermes sont évaluées à environ 890 millions de dollars et couvrent plus de 86 000 acres au total.

Le financement participatif rassemble les fonds de nombreux investisseurs et donne accès à des terres agricoles. Bien que la première vague de ces plateformes soit limitée aux investisseurs accrédités (personnes fortunées disposant de plus d’un million de dollars d’actifs ou de deux ans de revenus de plus de 200 000 dollars par an), les gestionnaires ont déclaré qu’ils disposeraient bientôt d’options pour les investisseurs non accrédités.

Connectez-vous aux investissements dans les terres agricoles via les courtiers et plateformes réputés mentionnés ici. Bien que Benzinga ait examiné la viabilité de base de toutes ces plates-formes, vous devez toujours les comparer étroitement pour voir celles que vous préférez.

Grâce à FarmTogether, vous pouvez gagner des revenus sur vos terres agricoles grâce au paiement de loyers trimestriels et à l’appréciation de la valeur des terres. Le site Web est intuitif et les débutants bénéficient de nombreux outils de formation des investisseurs. Elle est spécialisée dans les terres agricoles de qualité institutionnelle, les investissements minimums peuvent donc être élevés.

Frais: 1% de votre investissement initial, 1% de frais de gestion

• Diversification: FarmTogether propose une diversification de portefeuille grâce à des investissements dans les terres agricoles américaines.
• Objectif durable : Il met l’accent sur les pratiques agricoles durables pour les investisseurs soucieux de l’environnement.
• Canaux d’investissement : De multiples options comme le financement participatif et les investissements sur mesure répondent à diverses préférences.

• Minimums élevés : Des investissements minimum, allant de 15 000 $ à plus de 1 000 000 $, peuvent limiter l’accès.
• Engagement à long terme : Les investissements immobilisent le capital pendant environ 8 à 12 ans.
• Frais complexes : Les frais varient et peuvent inclure des frais administratifs, annuels et basés sur les performances.

AcreTrader permet aux investisseurs d’accéder à des terres agricoles génératrices de revenus avec de faibles investissements minimum et un marché de revente d’actions. Cependant, vous devez être un investisseur qualifié pour adhérer.

Frais: 0,75 % à 1 % de frais de gestion annuels

• Opportunité de diversification : AcreTrader permet aux investisseurs qualifiés de diversifier leurs portefeuilles grâce à des actions dans plusieurs propriétés agricoles américaines.
• Aide aux agriculteurs : La plateforme propose des services d’expansion, des cessions-bails et des opportunités de collecte de fonds pour les agriculteurs, facilitant ainsi la gestion et le financement immobiliers.
• Focus sur les investisseurs accrédités : Conçues pour les investisseurs accrédités, la plateforme et les services d’AcreTrader s’alignent sur leurs capacités financières.

• Limite non accréditée : AcreTrader exclut les investisseurs non accrédités de ses services, limitant potentiellement la participation.
• Horizons d’investissement à long terme : Les durées d’investissement plus longues de la plateforme et le marché secondaire limité peuvent ne pas convenir à ceux qui recherchent des chiffres d’affaires rapides.
• Accès mobile limité : Bien qu’elle manque d’applications mobiles dédiées, la plateforme en ligne d’AcreTrader est compatible avec les appareils mobiles mais peut ne pas offrir une expérience mobile transparente.

Harvest Returns est un excellent moyen pour les investisseurs de soutenir les petites exploitations familiales. L’entreprise a commercialisé la plateforme comme un moyen de s’impliquer dans des zones d’opportunités fiscalement avantageuses.

• Rendements diversifiés : Offre un mélange de revenus et de potentiel d’appréciation.
• Annonces détaillées : Fournit des informations complètes sur les offres d’investissement.
• Avantages fiscaux : Forts avantages fiscaux pour les investissements dans les zones d’opportunité.

• Minimums élevés : Nécessite des investissements minimaux relativement conséquents.
• Sélection limitée : Offre actuellement une gamme limitée d’options d’investissement.
• Lacune d’information : Aucune donnée accessible disponible pour les offres d’investissement passées.

Si vous cherchez à investir dans des fermes à taille humaine qui auraient du mal à obtenir du financement auprès de sources traditionnelles, Steward est votre plateforme. L’investissement minimum est minime et vous bénéficiez d’une relation étroite avec les fermes que vous choisissez.

Frais: Frais de service annuels de 1 % basés sur le capital investi

• Minimum bas : Offre un seuil d’investissement de départ aussi bas que 100 $.
• Accès inclus : Ouvert aux investisseurs non accrédités et accrédités.
• Des retours plus clairs : Les opérations structurées en dette offrent des rendements prévisibles par rapport aux opérations sur actions.
• Prêts garantis : Chaque prêt sur la plateforme est garanti et porte intérêt.

• Des rendements inférieurs : Les opérations structurées en dette génèrent généralement des rendements inférieurs à ceux des opérations sur actions.
• Offres limitées : Se concentre actuellement sur les prêts, ce qui limite potentiellement la diversité des investissements.
• Risque de défaut : Comme pour toute plateforme de prêt, il existe un risque de défaut de paiement des emprunteurs.

Comme indiqué sur son site Web, Farmland LP se concentre sur les aliments biologiques et le marché des terres agricoles. Elle gère plus de 160 millions de dollars d’actifs à travers deux fonds avec des centaines d’investisseurs « qui démontrent à quel point l’agriculture durable à grande échelle est plus rentable que l’agriculture conventionnelle ».

• Forts retours : Concentrez-vous sur la fertilité des sols qui peut générer des rendements solides pour les investisseurs, les agriculteurs et l’environnement.
• Conversion biologique : Conversion réussie de terres agricoles conventionnelles en terres agricoles biologiques, avec un historique depuis 2009.
• Rentabilité durable : L’intégration de technologies avancées et de pratiques durables stimule la rentabilité de l’agriculture à grande échelle.

• Focus spécialisé : Principalement axé sur la conversion des terres agricoles biologiques, limitant potentiellement la diversité des investissements.
• Investissement à long terme: Les pratiques agricoles durables et la certification biologique peuvent prendre du temps, ce qui conduit à des horizons d’investissement plus longs.
• Risques agricoles : Comme pour tout investissement agricole, des facteurs tels que les conditions météorologiques, les parasites et les fluctuations du marché peuvent avoir un impact sur les rendements.

Si vous préférez investir avec les conseils d’une équipe expérimentée, FarmFundr peut être la plateforme qu’il vous faut.

Frais: 0,75 % à 1 % de frais de gestion annuels ; Frais de sponsor de 3 % lorsque FarmFundr ne prend pas de capitaux propres directs

• Courtier-négociant enregistré auprès de la SEC : Investissements de courtier par l’intermédiaire d’un courtier enregistré auprès de la SEC, améliorant ainsi la crédibilité et la protection des investisseurs.
• Expérience du fondateur : L’expérience substantielle du fondateur dans le secteur agricole ajoute une expertise à la plateforme.
• Attention personnelle et transparence : Invite les investisseurs à visiter physiquement les propriétés, en leur offrant une attention personnelle et une transparence.

• Sélection d’investissement limitée : Nombre limité de choix d’investissement disponibles sur la plateforme.
• Minimums d’investissement élevés : Des exigences d’investissement minimum relativement élevées peuvent restreindre l’accès pour certains investisseurs.
• Flux de trésorerie lent : Les investissements peuvent avoir des flux de trésorerie relativement lents en raison de la nature illiquide des investissements dans les terres agricoles.

L’USDA rapporte que les terres agricoles ont rapporté 11,5 % en moyenne depuis 1991, ce qui les place au deuxième rang des classes d’actifs les plus performantes sur cette période de 30 ans. La valeur des terres agricoles aux États-Unis au cours des cinq dernières décennies a augmenté en moyenne de 6,1 % par an. Avoir deux flux de valeur simultanés peut égaliser la volatilité.

Les terres agricoles bénéficient également d’une faible corrélation avec le reste du marché boursier, ce qui rend les récessions et la fréquence plus élevée des cycles d’expansion et de récession moins inquiétantes.

N’oubliez pas les fondamentaux

Les terres agricoles peuvent constituer un investissement solide et précieux qui rapporte en termes de rendements locatifs et d’appréciation des terres. Les experts estiment que les groupes d’investisseurs détiennent plus de 30 % des terres agricoles actives aux États-Unis, ce qui laisse beaucoup de place aux investisseurs passifs ou aux investisseurs ne disposant pas d’énormes capitaux. Avec l’accès qu’offrent les nouvelles technologies, il pourrait être intéressant de considérer cet élément essentiel de l’économie américaine dans votre portefeuille.