cinq questions sur la réforme qui pourrait pousser dehors les locataires devenus trop riches

Des dizaines de milliers de ménages seront-ils contraints de quitter leur logement social ? Le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, a souligné dans Les échosJeudi 11 avril, les grandes lignes d’un projet de réforme sur ce sujet, qui pourrait être intégré au projet de loi visant à promouvoir le logement pour les classes moyennes. Il souhaite notamment que les locataires devenus trop riches quittent leur logement social.

« Quand nous avons 5,2 millions de logements sociaux en France et 1,8 million de ménages qui postulent légitimement pour y accéder, est-il normal qu’ils en soient empêchés alors qu’il y a au sein du logement social des personnes dont la situation a beaucoup changé depuis qu’on leur a attribué leur logement ? ?, se demande-t-il dans le quotidien économique. Franceinfo vous en dit plus sur ses propos et cette mesure qui a suscité de vives réactions parmi les associations du secteur.

1 Qu’est-ce que le logement social ?

Le logement social, ou logement à loyer modéré (HLM), est un logement dont le loyer ne peut excéder un certain montant au m2, rappelle le ministère de la Transition écologique (également chargé du logement). Son accès est conditionné aux ressources. L’objectif du logement social, dont les débuts remontent à la fin du XIXe siècle en France, est de permettre aux ménages modestes de bénéficier de loyers inférieurs au parc immobilier privé.

La gestion des HLM est confiée à des bailleurs sociaux. L’État leur verse une aide financière à la construction, en échange du respect de règles formulées dans un accord signé par les deux parties. Il existe plusieurs catégories de logements sociaux, selon le montant de l’aide accordée par l’État au bailleur. Plus celui-ci est élevé, plus le bailleur devra, en contrepartie, proposer des loyers bas.

La France compte actuellement 5,3 millions de logements sociaux locatifs (soit près de 16 % du parc de résidences principales), pouvant accueillir 10 millions de personnes, selon le ministère de la Transition écologique. En moyenne, « Les loyers des logements sociaux sont deux fois moins élevés que ceux des logements privés. » Louer un HLM vous a permis de faire des économies, en 2020 en France, 225 euros par mois en moyenne par rapport au secteur privé.

2 Quelles sont les règles pour y accéder ?

Pour accéder à un logement social, il faut en faire la demande et ne pas dépasser un plafond de revenus, qui dépend notamment du nombre de personnes à loger et de la localisation. A Paris et sa petite couronne, le revenu annuel d’un couple (le revenu fiscal de référence noté sur l’avis d’imposition) ne doit pas dépasser 50 603 euros. Pour un couple avec deux enfants de la région, ce montant maximum est de 57 069 euros. À l’étranger, une personne seule ne doit pas percevoir plus de 26 491 euros pour bénéficier des HLM. Un simulateur permet de vérifier si vous remplissez les conditions d’accès.

Une fois constitué, le dossier du locataire est examiné par une commission d’attribution, qui vérifie notamment le plafond de revenus des dossiers. Il est possible de refuser un logement proposé par un propriétaire, mais la demande peut être considérée comme « priorité inférieure » si les refus se répètent, souligne Action Logement. Pour continuer à être valable, le dossier du demandeur doit être renouvelé chaque année. Il faut généralement être patient : le délai d’attente pour les HLM, qui varie selon le profil du locataire et la localisation du logement demandé, peut aller de quelques mois à plusieurs années, note un rapport du Sénat.

Le nombre de ménages en attente d’un logement social a atteint 2,6 millions en 2023, un chiffre record, en hausse de 7,5%, a annoncé fin janvier l’Union sociale pour le logement (USH), citée par l’AFP. Parmi ces dossiers, 1,7 million de ménages postulent à un premier logement et 700 000 déjà logés dans le parc existant.

3 Que propose le gouvernement ?

Le ministre du Logement veut « réexaminer la pertinence de continuer à occuper un logement social » Pour « ceux qui ont largement dépassé les plafonds de revenus » Et « dont le patrimoine (…) a évolué ». Selon lui, plus de 8% des locataires HLM actuels ne pourraient plus prétendre à un logement social du même type que celui qu’ils occupent, s’ils en faisaient la demande aujourd’hui. Contacté, le ministère de la Transition écologique n’a pas précisé l’origine de ce chiffre. En 2022, une enquête (en PDF) du ministère de la Ville avait néanmoins déterminé que, pour les logements étudiés, 8,1% des locataires dépassaient les plafonds de ressources autorisés, une part relativement stable depuis 2015.

Pour lutter contre ce phénomène, le ministre délégué veut exiger des bailleurs sociaux « une évaluation régulière et obligatoire » locataires de logements sociaux. « Cela permettra dans un premier temps de remettre en question le renouvellement du bail. Et puis de remettre en question le niveau des loyers.» Le projet de loi, qui sera présenté en Conseil des ministres en mai, devrait également donner plus de pouvoir aux maires dans l’attribution des logements sociaux, ou dans la décision de les vendre, selon Guillaume Kasbarian. Le ministre s’est également engagé à maintenir « les objectifs visés de 20 à 25 % de logements sociaux » dans les communes concernées par la loi Solidarité et Renouveau Urbain (SRU).

4 Qu’est-ce que cela changerait ?

Difficile de se prononcer précisément à ce stade. Les propriétaires sont déjà tenus de réaliser régulièrement des enquêtes auprès de leurs locataires, afin de vérifier que le logement répond toujours à leurs besoins. Ils examinent le nombre de personnes vivant dans le foyer et les ressources financières du ménage. Si le logement est sous-occupé, le bailleur doit proposer un nouveau logement au locataire. Selon le profil et la localisation du logement (zone tendue ou non), le refus de trois propositions pourra entraîner la résiliation du bail. Les seules catégories protégées sont les personnes de plus de 65 ans et les personnes handicapées.

Si les revenus du ménage représentent plus de 1,5 fois le plafond fixé, et pendant deux années consécutives, le bailleur peut demander au locataire de quitter le logement. Là encore, certains locataires vulnérables sont protégés. Enfin, si les revenus du locataire atteignent 1,2 à 1,5 fois le revenu maximum, il doit s’acquitter d’un complément de loyer solidaire (SLS), appelé complément de loyer. Cette règle ne concerne qu’une petite partie du parc de logements sociaux, expliqué sur franceinfo Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH. De plus, « l’Etat a demandé que cela ne soit pas appliqué », notamment « au nom de la mixité sociale ».

Le changement résidera donc davantage dans la présentation des résultats des contrôles effectués par les bailleurs, estime Emmanuelle Cosse. Le projet de loi demandera aux donateurs d’officialiser « une synthèse de ces contrôles dans un rapport adressé chaque année au préfet »explique l’ancien ministre du Logement.

5 Comment la proposition a-t-elle été reçue ?

Les propos du ministre du Logement ont suscité l’indignation des bailleurs sociaux. LE « Le bail à vie (…) n’existe pas »a rappelé Emmanuelle Cosse, en référence au titre de l’article de Échos. Le ministère, contacté par franceinfo, assure que l’expression, bien que placée entre guillemets, est celle du journal et non de Guillaume Kasbarian. « On utilise cette expression ‘logement pour la vie’ pour créer la polémique, alors que le grand sujet aujourd’hui c’est qu’on ne construit pas assez de logements sociaux ». Même son de cloche du côté de la Confédération nationale du logement, qui a souligné sur LE « cynisme »selon elle, de la proposition. « Plutôt que de produire des logements sociaux, (Guillaume) Kasbarian préfère réduire le stock HLM (…) Dresser les classes populaires les unes contre les autres et épargner les plus riches et la spéculation immobilière »elle a dénoncé.

A gauche, le sénateur communiste de Paris Ian Brossat a déploré sur le réseau social un « Démagogie pitoyable »rappelant que « seules les personnes âgées et les personnes handicapées sont protégées » expulsion. L’eurodéputée LFI Manon Aubry a de son côté dénoncé un « chasse aux pauvres ».