Seloger a étudié le temps nécessaire pour amortir le coût des travaux de rénovation d’une passoire thermique. Dans plus d’un quart des grandes villes françaises, investir en immobilier locatif dans ce type de bien est une opération très rentable.
Acheter, rénover et louer. SeLoger se demandait si investir dans un tamis thermique était rentable. Et il s’avère que si de vrais travaux de rénovation sont entrepris, cette opération peut effectivement s’avérer très intéressante. « Seloger a analysé la durée d’amortissement d’un investissement locatif en supposant que l’investisseur, qui acquerrait une passoire thermique, réaliserait des travaux de rénovation pour un budget hypothétique de 500 euros/m² afin d’accéder à la classe D, avant de mettre le bien en location » , explique Seloger dans sa dernière étude.
Si le label D est visé, c’est simplement pour éviter de tomber sous le coup de l’interdiction de la location courte ou moyenne durée. En effet, les logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent être interdits de location en 2025, puis ce sera le tour des logements classés F en 2028 et E en 2034. Par ailleurs, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers.
Très intéressant à Lille
Et il ressort de l’étude Seloger que dans 27% des grandes métropoles françaises, investir dans une passoire thermique pour le rénover dans le cadre d’un investissement locatif s’avère être l’opération la plus rentable par rapport à un investissement dans un bien équivalent mieux classé mais qui ne nécessite pas de travaux pour le louer. « Avec un écart de prix de vente qui peut atteindre -806 euros/m² en moyenne dans certaines grandes métropoles comme Lille, un logement type de 45 m² peut varier de 158 490 euros pour un DPE D contre 122 227 euros pour un DPE F ou G tout simplement parce que de la différence d’étiquette énergétique ».
Et l’étude d’ajouter : « En supposant des travaux à 500 euros/m², cette décote (de 36 263 euros) permet de couvrir presque entièrement le coût de la rénovation (22 500 euros) et les frais d’agence et de notaire (15 890 euros dans ce cas) ». Ainsi, acquérir un bien F ou G pour le rénover dans le cadre d’un investissement locatif à Lille s’avère rentable dès la première année, contre 3 ans pour un investissement sans travaux dans un bien similaire classé D.
Rentabilité atteinte rapidement si le coût des travaux est faible
Plus le coût des travaux de rénovation est bas, plus la rentabilité économique sera atteinte rapidement. Ainsi, si l’on considère un coût théorique de travaux de 250 euros/m² pour passer d’un label F ou G à un label D (dans le cas d’un financement partiel grâce à MaPrimeRenov’ par exemple), investir dans une passoire et la rénover le louer est alors l’opération la plus rapidement rentable dans 7 des 11 plus grandes villes de France. Il s’agit de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Rennes. Nice fait également partie des villes où un tel investissement est rentable dès la première année, à condition que les travaux ne dépassent pas 250 euros le mètre carré pour rénover le bien (en raison de frais d’agence et de notaire plus élevés par rapport aux prix de transaction plus élevés).
La durée d’amortissement pour l’achat et la rénovation d’une passoire thermique dans le cadre d’un investissement locatif est l’opération la plus intéressante dans 17% des départements (par rapport aux autres DPE) pour un coût de rénovation de 500 euros/m². Une vérité qui se confirme dans 70% des départements si le montant des travaux ne dépasse pas 250 euros/m². Ce seuil de rentabilité peut être atteint en moins d’un an pour l’Allier, la Haute-Loire ou le Lot. En un an pour le Jura, le Lot-et-Garonne ou la Lozère.