Dinard ou Paris ? La question se poserait presque en calculant le prix moyen au mètre carré à l’échelle d’une rue dans certaines communes bretonnes. Sur la base des ventes enregistrées ces cinq dernières années, la petite avenue Poussineau, à Dinard (35), affiche une moyenne record de 14 000 euros le mètre carré, en moyenne. Certes, le nombre très limité de transactions explique cette somme excessive : seules trois ventes ont été enregistrées sur cet itinéraire d’un peu plus de 200 mètres de long, en cinq ans. Cependant, cette somme reflète parfaitement les quantités stratosphériques de la zone.
Sur cette période, un bien a été adjugé 2,4 millions d’euros, un autre 2,1 millions, un troisième 2 millions. Toutes correspondent à des villas avec de très grands terrains et vue mer. Un peu plus loin, dans l’allée des Douaniers qui prolonge la rue, la vente d’un appartement de cinq pièces a dépassé les 900 000 euros. C’est également dans une rue parallèle que l’homme d’affaires François Pinault a récemment acquis une villa.
Dinard, Saint-Malo et Carnac, trio d’or de l’immobilier
Pas étonnant donc que les rues de ce quartier soient parmi les plus chères de Dinard… et plus largement de Bretagne. Dans notre rapport sur les prix de vente par rue basé sur les données de la valeur foncière (DVF) diffusé par la Direction générale des finances publiques depuis cinq ans (voir la méthodologie en fin d’article), la ville de Dinard affiche le montant record pour son plus rue chère, face à Saint-Malo (35), Carnac (56) et Rennes.
Ces quatre communes se démarquent nettement : plusieurs de leurs rues affichent les prix les plus élevés. Les records concernent souvent des petits axes. Le calcul d’un prix à partir de trois adresses concernées par les ventes, un seuil bas, explique en partie cela. Mais même en augmentant le minimum de ventes à dix ou vingt adresses par rue, le trio des quartiers de tête ne tremble pas : Dinard-Saint-Malo, Carnac-Quiberon et Rennes ont les ventes les plus chères dans une même rue.
En se limitant à l’axe le plus cher par ville, ils sont suivis par Sarzeau (56), Ploemeur (56), Vannes, Concarneau (29), tous avec un chiffre d’affaires moyen dépassant les 6 000 euros le mètre carré. Ces montants n’ont rien à voir avec le prix de vente moyen global sur l’ensemble de la commune. Les ventes sur cinq ans atteignent 5 000 euros le mètre carré en moyenne à Dinard et Carnac, 4 200 euros à Saint-Malo et 3 700 euros à Rennes. Les prix actuels sont mécaniquement plus élevés, notamment avec la hausse des prix qui a marqué la fin de la crise sanitaire.
Cadre et propriétés d’exception
« La valorisation d’un bien prend en compte sa localisation, son environnement, ses caractéristiques et la demande », rappelle la plateforme d’annonces immobilières SeLoger. A l’échelle d’une rue, les axes abritant des biens d’exception se démarquent. C’est généralement le cas sur le littoral, qui ne cesse de gagner en valeur. Du côté de Rennes, le paisible « triangle d’or » et ses maisons anciennes se détachent au milieu de la ville.
Certaines rues aussi chères, en théorie, échappent probablement au bilan : celui-ci se base sur des ventes réelles et non sur des estimations calculées par certains experts comme MeilleursAgents. Une rue sans ventes n’a donc pas de prix et une ville avec trop peu de transactions n’est pas prise en compte. Toutefois, certaines autres communes – Larmor-Baden (56), La Trinité-sur-Mer (56), Saint-Briac-sur-Mer (35), Locmariaquer (56), Saint-Lunaire (35) et les îles – affichent , sur la période, un prix de vente moyen global à la hauteur des communes dont la rue la plus chère se démarque. Ces joyaux côtiers abritent des ventes record et, probablement, des rues tout aussi dorées.
Du simple au double entre Pontivy et Auray
Avec ou sans ces zones, la cartographie ne change guère et révèle peu de surprises quand on connaît l’attractivité de la région. Proximité de la mer et zones immobilières les plus recherchées se conjuguent dans ces rues qui incarnent aussi les écarts abyssaux des prix de vente à l’échelle bretonne. Entre Pontivy côté ville (56) et Auray proche du littoral (56), les prix moyens les plus élevés à l’échelle de la rue vont du simple au double (2 500 euros contre 5 000 euros).
A côté des ruelles les plus luxueuses des villes côtières ou des ventes les plus chères de Vannes ou de Brest, le bilan paraît pâle à Morlaix (29), Lannion (22) ou Pontivy. Le prix moyen record d’une rue se situe autour de 2 500 ou 3 000 euros, proche du prix de vente moyen en Bretagne. Dans ces quartiers, les ingrédients d’une rue chère peuvent changer : pas de vue mer, mais un cadre calme tout en restant proche d’un centre-ville et des commerces. L’attractivité post-covid, notamment l’engouement accru pour l’achat de logements, fait également grimper les prix dans certaines zones urbaines ou périurbaines bien desservies par les transports. Au final, si les montants sont inférieurs, ils sont à rapporter au marché propre à chaque territoire. La baisse du pouvoir d’achat immobilier concerne particulièrement les villes moyennes à l’heure de l’inflation.
Comment est établie cette évaluation des prix immobiliers par rue ?
La base de données Demandes de Valeur Foncière (DVF) recense toutes les transactions immobilières enregistrées par l’administration fiscale de 2019 à 2023, à partir d’actes notariés et d’informations cadastrales, géolocalisées à partir de leur adresse. La base est d’abord nettoyée et affinée pour éliminer autant de quantités aberrantes que possible. Après avoir filtré certaines transactions aberrantes (achat d’un immeuble, bâtiment public ou commercial), nous calculons, pour chaque vente, le prix au mètre carré (prix/surface). Ensuite, pour une rue, on calcule la moyenne de ces prix individuels.
Seules les communes dont au moins un tiers des rues sont concernées par une vente et ayant enregistré en moyenne au moins 200 ventes par an sont prises en compte. Seules les rues comportant au moins trois adresses avec des transactions (ce qui peut impliquer davantage de ventes, notamment dans le cas d’appartements dans un immeuble), couvrant au moins 9 % des numéros de rue, sont classées.
Les adresses ont été croisées avec la base d’adresses nationale et la géographie des rues de l’IGN. Les résultats de plusieurs rues ont été comparés aux estimations de prix proposées par MeilleursAgents pour vérifier les conclusions.
