C’est une publication attendue chaque trimestre par les acteurs du marché du crédit immobilier. Tous les trois mois, la Banque de France publie les taux d’usure des prêts en France. Ces pourcentages constituent des taux plafonds au-delà desquels les banques ne sont pas autorisées à prêter. Afin de s’adapter au marché et de ne pas empêcher l’accès au crédit, les seuils d’usure sont actualisés en fonction des taux appliqués par les organismes prêteurs. Il y a quelques semaines, l’institution bicentenaire publiait ses derniers chiffres du 4e trimestre 2024, calculés à partir du taux moyen pratiqué par les banques au 3e trimestre.
Cependant, ces nouvelles données ont suscité l’étonnement, puisque certains taux d’usure hypothécaire ont révélé des anomalies par rapport à une règle classique appliquée pour calculer un taux d’emprunt. Cette règle est très simple : en principe, plus la durée d’un prêt est longue, plus le taux appliqué est élevé. Une relation logique, puisque plus un prêt dure longtemps, plus le risque de non-remboursement augmente pour le prêteur.
Les taux d’usure des prêts à taux fixe publiés par la Banque de France sont répartis en trois durées d’emprunt : les prêts d’une durée inférieure à 10 ans, les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et inférieure à 20 ans et les prêts d’une durée de 20 ans. ou plus. Le taux d’usure des prêts de moins de 10 ans au 4ème trimestre est naturellement le plus bas (4,63%). En revanche, les prêts d’une durée la plus longue de 20 ans ou plus affichent un taux de 5,85%, soit 0,18 points de moins que le taux des prêts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans !
Autrement dit, ces crédits sont, en moyenne, moins chers sur des durées plus longues. Une anomalie qui s’explique par les pratiques des banques, les taux d’usure du 4ème trimestre étant, on le rappelle, calculés à partir du taux effectif moyen pratiqué par les organismes de crédit au 3ème trimestre. La Banque de France évalue ainsi ce taux pour chaque durée de prêt, puis ajoute une marge d’un tiers pour fixer le taux d’usure.
La cause de ces chiffres étonnants n’est pas due à une erreur de données. Elle est en effet liée à une tendance du marché du crédit immobilier. Actuellement, les banques cherchent à attirer les primo-accédants. Toutefois, ces derniers sont généralement plus jeunes que l’emprunteur moyen. Ils empruntent donc sur des durées plus longues, généralement entre 20 et 25 ans. C’est donc justement sur cette tranche de prêts que les banques ont particulièrement baissé leurs taux afin d’attirer cette clientèle. Une baisse des taux qui s’accompagne également d’une baisse des tarifs d’assurance, du fait du plus jeune âge des emprunteurs.
Bien évidemment, il ne s’agit que de moyennes, car toutes les banques n’appliquent pas cette politique commerciale. Certains établissements sont en effet plus sélectifs et auront tendance à maintenir des taux plus élevés pour les prêts plus longs. Or, cette donnée doit être prise en compte par les primo-accédants : elle peut constituer un argument de poids lors de la négociation d’un prêt à long terme auprès des banques.