ce que contient le texte qui encadrera les locations à court terme

La loi visant à encadrer les meublés de tourisme a été définitivement adoptée par le Parlement. Elle prévoit de réduire l’avantage fiscal dont bénéficient les locations de courte durée et propose une boîte à outils à la disposition des maires pour freiner le phénomène.

Moins d’avantages fiscaux, plus de liberté laissée aux communes pour limiter l’offre : le Parlement a donné son feu vert définitif ce jeudi 7 novembre à la loi visant à mieux encadrer le marché des meublés de tourisme comme Airbnb.

Ce texte d’origine parlementaire, dans les cartons depuis avril 2023, a fait l’objet d’un compromis fin octobre par une commission paritaire (CMP) entre l’Assemblée nationale et le Sénat. Une version du texte commun aux deux chambres, issue de cette procédure, a finalement été approuvée mardi par les sénateurs, et jeudi par les députés à une large majorité (seule l’extrême droite a voté contre).

La loi ne vise pas à interdire mais à « réglementer » les meublés, une activité certes « nécessaire dans les zones touristiques », mais « qui prend aujourd’hui une ampleur incontrôlable », a résumé la députée macroniste Annaïg Le Meur lors de la CMP, l’une des des élus derrière le projet.

« C’est un texte pour les Français, pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui n’arrivent pas à trouver un logement », a souligné, lors des débats au Sénat, la ministre du Logement Valérie Létard.

• Réduire l’avantage fiscal

Pour maîtriser le phénomène, la loi réforme notamment la fiscalité applicable à ces locations, jusqu’ici plus favorable que celle qui pèse sur les logements traditionnels.

Pour les meublés de tourisme non classés – qui n’ont pas demandé de label, de une à cinq étoiles – la réduction d’impôt passera de 50 % à 30 %, s’alignant ainsi sur la location nue, avec un plafond à 15 000 euros. Quant aux meublés et chambres d’hôtes classés, ils bénéficieront d’une réduction réduite de 71% à 50%, et d’un plafond abaissé à 77.700 euros.

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Le texte ne s’attaque qu’à un des régimes fiscaux existants même si les co-rapporteurs souhaitaient initialement une réforme plus large pour uniformiser la fiscalité immobilière. « Je regrette que nous n’ayons pas pu aller plus loin, à la fois sur le régime micro-BIC mais aussi sur le régime réel, mais ce texte reste une victoire collective », a réagi la co-rapporteuse Inaki Echaniz (PS).

• La possibilité de limiter la location d’une résidence principale à 90 jours par an

Le texte donne également aux maires une « boîte à outils » pour réguler le phénomène. S’ils l’estiment nécessaire, les élus pourront plafonner à 90 (au lieu de 120 actuellement) le nombre de jours dans l’année pendant lesquels un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.

« Cette disposition ciblant les hôtes louant leur résidence principale n’aura aucun impact sur l’offre de logements disponibles puisque ces logements sont par nature occupés toute l’année par leur propriétaire », a répondu Airbnb.

• Quotas de meublés de tourisme

Toutes les communes pourront également mettre en place des quotas de meublés de tourisme. Et celles situées en « zone tendue », ou comprenant plus de 20 % de résidences secondaires, pourront désigner, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des zones réservées à la construction de résidences principales.

A Paris, le prochain PLU, qui sera voté mi-novembre, devra prévoir l’interdiction des nouvelles locations meublées touristiques à Montmartre, dans le Marais et autour de la Tour Eiffel, selon Ian Brossat, sénateur communiste et conseiller de la ville. salle de Paris.

Reste à savoir combien de villes profiteront de ces nouvelles possibilités, alors que jusqu’à présent, seules 350 communes ont imposé des restrictions, sur les 4.000 qui le pourraient, selon un décompte d’Airbnb.

• Autorisation de changement d’utilisation requise

Le texte prévoit également de généraliser le numéro d’immatriculation à tous les logements meublés (résidence principale et secondaire). Le bailleur doit également fournir un justificatif de propriété, et en informer son syndic de copropriété – qui peut décider dans son règlement d’interdire ou non la location de meublés de tourisme.

La création de nouveaux logements en location meublée touristique sera désormais soumise dans toutes les communes à une autorisation de changement d’usage, si un logement résidentiel devient un logement à usage commercial.

• Une obligation du DPE

La loi soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE), comme les locations traditionnelles. Il s’agit d’éviter que les propriétaires – à qui il est interdit de louer des passoires thermiques classées G à partir de 2025 – ne se tournent vers les locations de courte durée, qui échappent pour l’instant à ces règles.

Ainsi, tous les logements nouvellement proposés à la location en meublé de tourisme dans des zones tendues et soumis à autorisation de changement d’usage doivent justifier d’un DPE classé au minimum F en 2025 et E en 2028. Pour les meublés actuels, un délai de 10 dix est laissé. aux propriétaires. En revanche, les résidences principales ne sont pas concernées.

La nouvelle loi a été saluée par les représentants des hôteliers qui y voient « une réponse équilibrée aux besoins de nos concitoyens et aux impératifs économiques du secteur hôtelier ».

A l’inverse, Airbnb, dont la France est le deuxième marché – la plateforme héberge des offres de location dans plus de 29 000 communes du pays – « a regretté l’ajout de nouvelles contraintes fiscales et administratives qui pèseront lourdement sur les familles françaises souhaitant louer occasionnellement leur logement ». L’entreprise assure également avoir « accompagné les communes françaises depuis plusieurs années dans la mise en œuvre de règles locales, proportionnées et ciblées ».