La baisse des taux d’intérêt redonne une capacité de financement aux acheteurs, qui pourraient être bien inspirés de franchir le pas, avant que les prix ne remontent.
En attendant l’alignement parfait des planètes, les acheteurs finiront-ils par rater leur chance ? Depuis quelques semaines, le marché immobilier semble se redresser, après deux années noires. De quoi ouvrir une fenêtre d’opportunité et réaliser de bonnes affaires ?
En tout cas, deux éléments essentiels sont réunis. Premièrement, les taux d’intérêt ont baissé. On emprunte désormais à 3,62 % en moyenne, selon l’Observatoire Crédit Logement, contre 4,20 % en décembre 2023.
« C’est un potentiel d’achat supplémentaire de 10, 15, voire 20 000 euros selon le budget, ce n’est pas négligeable », constate Régis Sébille, responsable de l’analyse des données de la plateforme publicitaire Bien’ici. .
Autre point important : les prix ont baissé sur l’ensemble du territoire, à -5,2% sur un an au premier trimestre 2024, selon l’indice de référence des notaires, sans toutefois retrouver leur niveau d’avant Covid. D’ailleurs, cela n’arrivera pas : « Si l’acquéreur attend encore une baisse des prix de 20 %, cela n’arrivera pas », notaient les notaires du Grand Paris à la mi-septembre.
Un point bas des prix ?
Sommes-nous alors parvenus à un prix plancher ? « Dans l’histoire, les prix de l’immobilier n’ont jamais baissé depuis très longtemps », analyse Régis Sébille. D’autant que les vendeurs, voyant le pouvoir d’achat des acheteurs augmenter, risquent d’être réticents à baisser leurs prix.
« Aujourd’hui, on sent que les négociations durent un peu plus longtemps », observe Pierre de Buhren, directeur général du courtier Empruntis. « Les vendeurs ont compris la fin de la période de tarissement des financements, ils se disent que la baisse des taux améliore la valeur de leur bien. »
« Nous avons peut-être atteint le point bas des prix de l’immobilier, ce qui montre que le moment est venu d’acheter », dit-il.
Toutefois, les acheteurs restent en position de force dans la négociation, car le nombre de biens sur le marché est énorme : +40% d’annonces sur le site Bien’ici par rapport à avant Covid.
« Cela veut dire que toutes les marchandises ne disparaîtront pas dans quelques mois », poursuit Régis Sébille. « Il n’est pas sûr que les prix augmentent aussi vite car l’abondance de l’offre permet de négocier. » En réalité, le pouvoir de négociation dépend avant tout du marché local : le vendeur est avantagé s’il possède un bien rare.
Globalement, le spécialiste estime que les prix ne devraient pas remonter avant la fin de l’année. Il n’est donc pas trop tard, mais « si vous voulez acheter, il ne faut pas tarder ».
Acheter, quitte à renégocier son crédit ?
Voilà pour les prix, mais d’un autre côté, les taux de crédit, même s’ils baissent, sont toujours supérieurs à 3,5 %. Est-il encore trop tôt pour commencer ? « Sauf catastrophe, les taux continueront de baisser, mais il ne faut pas attendre », assure Pierre de Buhren.
Déjà parce que les prix de vente risquent de remonter. Ensuite parce que, selon lui, il sera toujours temps de renégocier son crédit dans un ou deux ans si les taux baissent encore.
En raison des coûts que cela engendre, il faudra généralement attendre un écart d’au moins un point de pourcentage (100 points de base) entre le taux auquel vous avez emprunté et le taux pratiqué au moment de la renégociation pour que l’opération soit rentable.
« Si nous évoluons vers des taux de 2% d’ici trois ou quatre ans, il y aura une grande marge de renégociation », assure Pierre de Buhren.
Autre point à prendre en compte : la qualité du bien. « Souvenez-vous qu’après le Covid, lorsque la tension était à son paroxysme, la priorité était de pouvoir acheter du tout », se souvient-il.
Ainsi, selon lui, un acheteur qui se lance maintenant n’aura que l’embarras du choix. « Quand les taux seront à nouveau très bas, la qualité de ce que nous achetons ne sera plus une priorité absolue», anticipe-t-il. « Pour moi, actuellement, il y a une sorte d’équilibre. »
