La livraison de votre nouveau condo est retardée parce que l’entrepreneur n’est pas en mesure de respecter le délai de construction? Vous souhaitez annuler le contrat et obtenir le remboursement de votre dépôt, mais l’entrepreneur ne vous répond plus?
Un couple achetant un condo neuf à Montréal a été confronté à ce problème en 2023. En plus de ne pas respecter le délai prévu au contrat, l’entrepreneur responsable de la construction du condo a refusé de rembourser leur dépôt s’élevant à 50 000 $.
Initialement prévue à l’automne 2022, la date de livraison du nouveau condo a été repoussée de plusieurs mois sans aucune explication de la part de l’entrepreneur. Les acheteurs souhaitent donc annuler leur contrat et être remboursés, d’autant plus que cette date de livraison était cruciale pour eux lors de la signature du contrat, puisque le couple attend un enfant.
L’entrepreneur n’a pas répondu aux premiers courriels, mais il a finalement été contacté. L’entrepreneur a prétendu que le retard était hors de son contrôle et était dû au long processus de renouvellement du permis de construire dans l’arrondissement de LaSalle. Les acheteurs n’ont pas cru à cette explication.
Après avoir envoyé une mise en demeure restée sans réponse, les acheteurs ont déposé une réclamation demandant le remboursement de leur dépôt auprès des bureaux de la Garantie de construction résidence (GCR). Cet organisme à but non lucratif (OBNL) a le mandat d’administrer le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour l’ensemble du territoire du Québec.
La GCR est d’avis que l’entrepreneur doit rembourser le dépôt, mais ce dernier n’est pas d’accord avec la décision. L’entrepreneur fait alors une demande d’arbitrage auprès d’un organisme autorisé par la Régie du bâtiment du Québec.
Des délais doublés
Fin mai 2024, on apprenait que les délais d’attente pour obtenir un permis de construction neuve à Montréal avaient plus que doublé au centre-ville de Montréal et dans d’autres arrondissements de la métropole entre 2019 et 2023. Plus spécifiquement à LaSalle, il faut en moyenne plus d’un an pour obtenir un permis de construction neuve en 2023.
Bien que la prolongation de ces délais fasse la une des journaux depuis plusieurs années, la GCR n’accepte pas cette explication de l’entrepreneur. Une décision confirmée par la suite en arbitrage, puisqu’un entrepreneur doit s’informer s’il a la capacité de remplir son obligation avant de s’engager à respecter une date de livraison et non après la signature du contrat.
Le contrat préliminaire
Lorsque vous achetez un condo neuf qui n’est pas encore construit et que vous avez l’intention d’y habiter, vous devez conclure un contrat préliminaire avec le promoteur ou l’entrepreneur en construction du condo. Similairement à une offre d’achat, le contrat préliminaire vous engage à acheter un condo sous certaines conditions.
La plupart des entrepreneurs et des développeurs vous demanderont de fournir un dépôt, qui est un montant payé au moment de la signature du contrat préliminaire, avant la vente.
Dans le cas des acheteurs d’un condo à LaSalle, un premier dépôt de 5 000 $ a été versé à la signature du contrat. Puis, un deuxième dépôt de 45 000 $ a été versé deux semaines plus tard.
Selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufsl’entrepreneur ou le promoteur doit garantir que votre dépôt vous sera remboursé si le condo n’est pas prêt à la date prévue au contrat préliminaire. C’est sur cette base que les acheteurs feront leur demande de remboursement.
Un changement de trop
Dans sa contestation de la décision de la GCR, l’entrepreneur invoque une clause du contrat. Cette clause prévoit qu’il peut reporter la date de livraison du condo pour un maximum de 360 jours, sans que les acheteurs puissent annuler l’entente.
Cette clause stipule que « le vendeur (peut) notifier à l’acheteur un premier changement de date d’occupation » sans que l’acheteur dispose d’un droit de rétractation, si cet avis est envoyé 90 jours avant la date de livraison prévue.
Le problème est que plus d’un avis a été envoyé et alors que le premier mentionnait un report de livraison à l’été 2023, un avis subséquent mentionnait l’automne 2023. Rappelons que la date de livraison initiale était prévue pour l’été/automne 2022.
L’arbitre considère donc que « la clause ne prévoit nulle part que (l’acheteur) a accepté que l’entrepreneur puisse, à sa guise, lui adresser des avis décalant la date d’occupation, pourvu que la date d’occupation soit dans les 360 jours. »
En d’autres termes, si un seul changement de date de livraison avait été communiqué, les acheteurs n’auraient pas pu annuler le contrat, selon cette clause. Mais, comme il y en avait plusieurs, la Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s’applique.
L’arbitre confirme donc la décision du GCR et ordonne à l’entrepreneur de rembourser le dépôt de 50 000 $, avec intérêts.
Le droit évolue! Les informations juridiques contenues dans ce texte sont valides en date du 30 août 2024. Ce texte est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Éducaloi est un organisme à but non lucratif qui a pour mission de vulgariser le droit et de développer les compétences juridiques de la population du Québec.
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