Acheter une passoire thermique, une bonne affaire ?

Dans un marché immobilier plutôt déprimé, avec une baisse de 20% des transactions sur un an, un segment semble tirer son épingle du jeu : les passoires thermiques, soit les logements classés F et G, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), se vendent plus vite que les autres.

C’est le constat fait par GoFlint, une plateforme d’annonces immobilières réservée aux professionnels, dont l’étude s’est basée sur près d’un million de biens mis sur le marché.

Le délai de vente serait en moyenne 1,7 fois plus court pour les logements classés F et G que pour les logements classés A et B, les meilleures performances énergétiques. Et plus la note DPE est basse, plus vite un bien trouvera preneur. 63% des filtres thermiques en vente au premier trimestre n’étaient plus en vente au deuxième trimestre, contre 58% pour les produits classés C, DE et 34% pour ceux étiquetés A et B « , souligne Mihai Gavriloiu, co-fondateur de GoFlint.

Une remise plus ou moins importante selon la ville

Si ce marché est plus dynamique, c’est avant tout parce que ces logements les moins bien notés sont vendus moins cher. Par rapport à un logement « vert », autrement dit noté A et B, la décote serait en moyenne de 19,1% pour un appartement et de 33,4% pour une maison, précise l’étude.

Mais la décote peut être encore plus importante, selon les villes. Un appartement F et G à Clermont-Ferrand serait mis en vente à un prix 43,3 % moins cher que ceux classés A et B. L’écart serait de 50,9 % à Saint-Etienne et de 57,6 % à Mulhouse. À Brest, une maison classée F ou G se vendrait 43,2 % moins cher en moyenne qu’une A ou B. À Besançon, 36,6 % de moins.

Par rapport aux logements classés C, D et E, les différences sont évidemment moins importantes, mais elles restent significatives. Un appartement considéré comme un passoire thermique serait proposé à un prix inférieur de 12,5 % en moyenne à Metz, et de 10,1 % à Nîmes, par rapport à un logement classé C, D et E. Pour une maison, l’écart serait de 25,6 % à Nice et de 22,2 % à Besançon.

Selon les notaires, dont les statistiques se basent sur le prix stipulé dans l’acte de vente et non sur ceux affichés en agence, une passoire thermique se négociait 11% moins chère en moyenne l’an dernier, par rapport à tous les autres biens.

Le DPE devient un outil de négociation entre acheteurs et vendeurs

Même si son mode de calcul est largement critiqué, au point que le gouvernement a assoupli le dispositif en juillet pour les petites surfaces fortement pénalisées, le DPE devient donc de plus en plus un élément central des discussions entre acheteurs et vendeurs, l’argument central étant le coût des travaux à réaliser pour le remettre en état.

« De plus en plus de propriétaires âgés qui ont des appartements à louer préfèrent les vendre, car ils n’ont pas les moyens de les remettre aux normes. Ils peuvent faire une décote sur le prix, sachant que s’ils l’ont depuis longtemps, ils ont déjà réalisé une plus-value « , constate Loïc Cantin, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

La loi climat et résilience de 2021 prévoit que les logements G seront interdits de location au 1er janvier 2025. Pour les logements F, ce sera en 2028 et en 2034 pour les logements E. Un calendrier jugé intenable par les professionnels.

Un tamis thermique n’est pas forcément un bidonville insalubre

 » Les prix de l’immobilier et les coûts de financement restent élevés et de nombreux acquéreurs n’ont d’autre choix que de se tourner vers des biens moins chers. Certains pensent aussi qu’ils peuvent toujours étaler les travaux dans le temps. « , note le patron de GoFlint, rappelant que la qualification de passoires thermiques ne signifie pas forcément que le bien est un bidonville insalubre, impossible à habiter.

A Paris par exemple, où les constructions achevées après 2003 ne représentent que 3 % du parc, 42 % des logements sont classés F et G, selon les données de l’Ademe, qui recense l’ensemble des DPE réalisés. Si l’on inclut les labels E, on atteint même 64 %. Dans la capitale, les passoires thermiques représentent désormais 29 % des ventes immobilières dans l’ancien, contre environ 12 % en France.

La tension sur le marché immobilier parisien fait aussi que les décotes pour les passoires thermiques sont bien plus faibles : 10,8% en moyenne pour un bien F et G par rapport à un AB et seulement 2,5% par rapport à un bien classé C, D ou E, selon GoFlint.