Acheter ou louer : rentabiliser son logement prend deux fois moins de temps dans certaines villes

C’est une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Acheter sa résidence principale prend moins de temps à être rentable qu’en 2023 et 2022. Il faut en moyenne 14 ans et 8 mois pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 mètres carrés contre 15 ans et 6 mois en 2023. Le Mans, Le Havre et Limoges s’en sortent bien : « Il est clair que le marché immobilier a connu des bouleversements importants entraînant des changements de dogmes pour les acheteurs. Si l’on prend l’exemple du Mans, le prix du mètre carré à l’achat a baissé Et les loyers ont augmenté. Cela vous permet donc de gagner en rentabilité lors de vos achats dans cette ville.« , commente Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, courtier en crédit immobilier qui a élaboré une étude portant sur les 32 principales villes de France et basée sur une surface moyenne de 70 mètres carrés. Le Havre passe de 16 à 7 ans et Limoges divise par deux le temps nécessaire pour que l’achat devienne rentable, passant de 8 à 4 ans. »C’est également le cas pour Mulhouse, où la rentabilité à l’achat est la meilleure du classement. En effet, avec un prix au mètre carré qui est passé de 1 687 euros en 2023 à 1 319 euros en 2024 et en parallèle de loyers qui ont augmenté, il est désormais possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement 1 an et 3 mois.« , analyse Maël Bernier.

D’autres villes ont également enregistré des baisses moins marquées mais néanmoins significatives : Perpignan (qui est passée de 10 à 7 ans), Reims (de 19 à 14 ans), Dijon (de 22 à 13 ans), Besançon (de 14 à 8,5 ans) et Nantes (de 24 à 16 ans). Ce n’est toutefois pas le cas pour l’ensemble des 32 villes. Bordeaux et Lille restent stables : la durée de rentabilité reste à 21 ans à Lille et 22 ans à Bordeaux.Dans les grandes villes, la durée de rentabilité est forcément plus longue car les montants des achats immobiliers sont également plus longs. On note une amélioration dans certaines, comme à Paris qui gagne 1 an (passant de 30 ans à 29 ans) ou à Lyon qui en gagne 4 (22 ans en 2023 contre 18 ans en 2024) mais il n’est pas étonnant que ces baisses soient faibles», pour Maël Bernier.

Mieux vaut acheter que louer

A l’inverse, certaines villes voient la durée de rentabilité augmenter. C’est le cas de Marseille, où il faut 5 ans de plus qu’en 2023 pour rentabiliser son bien (18 ans contre 13 ans l’an dernier), ou encore d’Aix-en-Provence (27 ans contre 22 ans l’an dernier) ou encore de Toulon (de 9 ans à 15 ans). Comment expliquer ce fonctionnement inverse ?C’est l’augmentation du mètre carré à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien immobilier à Toulon. Il est passé de 2764 euros en 2023 à 3486 euros en 2024. De même à Marseille qui est passé de 3604 euros à 4016 euros le mètre carré. En parallèle de l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse presque partout en France), les prix des locations dans ces villes sont restés relativement stables. On a donc ici tous les facteurs réunis pour rendre l’achat plus cher plus longtemps que par le passé.”

Alors, est-il préférable de louer son logement plutôt que de l’acheter ?Les prix des loyers sont loin d’être stabilisés aujourd’hui, l’offre locative continuant de faiblir. Aussi, l’acquisition d’un bien, même si elle demande des efforts, reste la meilleure protection financière sur le long terme, surtout lorsque le bien est payé car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin !« , conclut Maël Bernier.