BFM INFOS AFFAIRES. Les arriérés de loyers au plus haut depuis le Covid… et le profil des mauvais payeurs est étonnant

Selon les données exclusives obtenues par BFM Business, les loyers impayés restent à leur plus haut niveau depuis le Covid et la crise inflationniste. Heureusement, ils ne représentent qu’une infime part des cas.

Les mauvais payeurs ne sont pas toujours ceux que l’on croit. La semaine dernière, on apprenait que la gendarmerie n’avait pas payé son loyer dans de nombreuses régions. Qu’en est-il des locataires privés ? Selon les chiffres exclusifs obtenus par BFM Business, les loyers impayés sont à leur plus haut niveau, même s’ils représentent une proportion minime des situations. Globalement, la part des dettes impayées a augmenté par rapport à la période post-Covid. Tout d’abord, il faut faire la différence entre les rappels pour retards de paiement de quelques jours et les retards plus massifs. Les retards de plus d’un mois sont considérés comme des impayés potentiels, et ils sont très rares.

A l’agence Orpi (140 000 biens sous gestion), la part des impayés est aujourd’hui d’environ 3% contre 2% avant le Covid et la crise inflationniste. De même, chez le gestionnaire en ligne Imodirect, à Paris et en Île-de-France, les relances à J+30 atteignent aujourd’hui 3,52% des baux contre 0,89% en 2020. Dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), 3,55% des baux sont touchés par des impayés contre 0,92% avant la période Covid, et dans le reste de la France, cette proportion atteint 4% contre 1,25% en 2020.

Globalement, selon les gestionnaires que nous avons interrogés, depuis un an et demi, les arriérés de loyers ont atteint des sommets historiques. Mais la bonne nouvelle, c’est qu’ils estiment que le plafond est atteint et que l’heure est au reflux. Les rappels à J+5 sont plus nombreux mais ne constituent généralement pas des loyers impayés significatifs. Ainsi, à Paris et en Île-de-France, ils atteignent aujourd’hui 17 % des baux, contre 3 % en 2020. Dans les dix plus grandes villes de province, la part est de 16 % des baux aujourd’hui contre 4 % en 2020 et 20 %. contre 6% en 2020 dans le reste de la France.

Mauvais payeurs… avocats, notaires ou commissaires de justice

La plupart des loyers impayés sont réglés à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, qui conviennent ensemble d’étaler les paiements. « Sur les 3 % d’impayés, seuls 10 % des dossiers font l’objet de procédures », explique le directeur de l’administration immobilière à l’Orpi, soit 0,3 % des baux. Et parmi ces situations, toutes ne se terminent pas par des situations inextricables, ajoute-t-il.

Mais lorsque la situation s’aggrave, la résolution du conflit peut prendre beaucoup de temps. Selon un gestionnaire, en cas d’audience au tribunal de grande instance en vue d’une expulsion locative, il s’écoule en moyenne 18 à 24 mois entre le premier impayé et la récupération de votre bien. Et dans ces cas-là, il y a peu de chances que vous puissiez récupérer les loyers impayés.

Plus surprenant, le profil de ceux qui ne paient pas leur loyer à temps n’est pas toujours celui que l’on pense.

« Ce ne sont pas forcément les locataires les plus modestes. Les ‘mauvais payeurs’ ont souvent un trait commun : la connaissance de la loi ! », confie un syndic.

Il cite par exemple « les commissaires de justice, les avocats, les notaires et parfois même les agents immobiliers ».

Comment se protéger quand on est propriétaire ?

Pour éviter de se retrouver dans cette situation, en tant que propriétaire, il convient de privilégier à l’avance les garanties contre les loyers impayés. Une assurance qui, selon la couverture que vous choisirez, vous coûtera l’équivalent de 2,5% à 3% du loyer que vous percevrez. Les plus efficaces vous rémunèrent dès le premier mois de retard de paiement.

Pour les étudiants, la garantie Visale est à privilégier car les assurances privées ne pourront pas la prendre en charge. Il appartient à l’étudiant d’effectuer les démarches pour obtenir la Visale distribuée par Action Logement. Cette garantie contre les impayés est totalement gratuite mais le délai de paiement est souvent un peu plus long qu’avec une assurance privée (parfois entre 3 et 4 mois). Faire appel à un garant personne physique peut paraître plus économique qu’une assurance, mais c’est l’option la moins protectrice. Pour rappel : nous ne pouvons cumuler demande de garants physiques et garantie contre les impayés, vous devrez choisir.

Si vous êtes confronté à un premier retard de paiement, un règlement à l’amiable est privilégié. Vous pouvez contacter directement le locataire pour connaître ses difficultés et si un étalement de sa dette sur plusieurs mois est possible. La grande majorité des cas sont résolus de cette façon.

Si cela ne fonctionne pas, ne perdez pas de temps et contactez un commissaire à la justice qui pourra également trouver une solution à l’amiable ou vous orienter vers une procédure judiciaire si la situation reste bloquée. Pour ces prestations et selon le nombre de documents à produire, vous pourrez les obtenir pour quelques dizaines à quelques centaines d’euros. L’acte principal à l’issue de cette étape est le « commandement de payer » qui laisse au locataire un mois et demi pour rembourser sa dette.

Si cela n’aboutit toujours pas, il faudra convoquer le locataire et saisir le tribunal. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il faut compter environ 3 000 euros d’honoraires d’avocat pour un an de procédure. Enfin, vous ne pouvez pas expulser votre locataire sans ordonnance du tribunal. En effet, seul un juge peut prendre acte de la résiliation du bail, même si le non-paiement du loyer est inscrit au contrat comme clause résolutoire, c’est-à-dire comme justifiant la résiliation du bail. Vous risquez jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Comment agir en cas de coup dur pour un locataire ?

Si vous êtes locataire et rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, commencez par vous assurer de ne pas passer à côté des aides auxquelles vous avez droit. Le « non-recours » aux minima sociaux est considérable. Environ 30 % de ceux qui pourraient bénéficier des aides sociales (RSA, Prime d’activité, Allocations familiales, APL) ne le font souvent pas, par manque de sensibilisation.

Il est également conseillé d’en informer immédiatement le propriétaire. Un acte de bonne foi qui peut permettre d’entretenir de bonnes relations avec ce dernier et de réussir le rééchelonnement de la dette. Enfin, ne restez pas quoi qu’il en coûte. D’abord vous aurez des difficultés avec les futurs propriétaires s’ils venaient à contacter les précédents. Enfin, depuis la loi kasbare, dite loi anti-squat, si vous restez dans les lieux malgré un jugement d’expulsion vous risquez des amendes pouvant aller jusqu’à 7 500 euros (sauf pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).