Bercy tente de désamorcer la bombe du logement social. Dans le cadre du budget 2025 présenté ce jeudi en Conseil des ministres, le ministère de l’Économie et des Finances acte la suppression d’une niche fiscale sur les locations meublées touristiques et confirme l’extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire. Sauf que la disposition ciblant les propriétaires de biens locatifs meublés non professionnels risque de manquer sa cible. Et ce flou règne sur le nouveau PTZ.
200 millions de revenus issus de la location meublée non professionnelle
L’article 24 du projet de loi de finances, appelé « suppression de la niche fiscale pour les loueurs de meublés », vise à récupérer 200 millions d’euros de revenus. Dans l’esprit de l’exécutif, il s’agit de « corriger une spécificité du régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif ».
« La diversité des régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location d’un logement, selon le mode (non meublé ou meublé), contribue à créer ou à renforcer des distorsions non compatibles avec les objectifs de la politique publique du logement, notamment dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande », est-ce écrit dans l’exposé des motifs dudit article.
Aujourd’hui, les propriétaires qui choisissent de louer en meublé non professionnel (LMNP) peuvent déduire les amortissements de leurs revenus locatifs, sans que ces derniers ne soient pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée du logement lors de la vente de ce dernier.
« Ils disposent ainsi d’un avantage fiscal de nature à entretenir un glissement des locataires nus vers des locataires meublés, ainsi que l’attrition de l’offre de logements affectée à la résidence principale », tance Bercy.
Moins de valeur ajoutée que prévu
C’est pourquoi à partir du 1er janvier 2025, les amortisseurs déduits pendant la période de location meublée non professionnelle seront pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée du logement, une fois celui-ci mis en vente. Autrement dit, le propriétaire d’un bien immobilier au LMNP pourra toujours vendre son logement, mais réalisera une plus-value inférieure à ce qu’il pouvait espérer jusqu’à présent.
Il n’en demeure pas moins que cette disposition risque de rater sa cible. Alors que la députée Annaïg Le Meur, chargée de la fiscalité locative, avait poussé à l’unification totale des régimes, afin de supprimer tout biais fiscal dans le choix du modèle locatif pour le bailleur, le mécanisme choisi n’aborde le sujet qu’à la sortie de le logement, et non à l’entrée.
Aux côtés des inspections générales de l’Environnement et du Développement durable (IGEDD) et des Finances (IGF), le macroniste avait néanmoins poussé trois scénarios chiffrés et documentés. Selon l’hypothèse retenue, l’administration fiscale aurait pu récupérer entre 25 millions et… 3 milliards d’euros.
Aider les Français à devenir propriétaires
Quelle que soit la solution retenue, les ménages auraient pu être tentés de louer leur bien nu. C’est sans doute pourquoi, parallèlement à cette décision qui ne concerne que les propriétaires existants, le gouvernement veut aider les Français à devenir propriétaires, comme l’a promis le Premier ministre lors de sa déclaration de politique générale. Son ministre du Budget vient d’annoncer l’extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire et pour les primo-accédants.
La portée de cette aide aux acquisitions a été restreinte dans le budget 2024. Depuis janvier dernier, le PTZ se concentre sur les appartements neufs dans des zones restreintes, où l’offre de logements est inférieure à la demande, et exclut les maisons neuves, conforme à l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols. Les logements existants, appartements ou maisons, sont acceptés, à condition que les acheteurs les rénovent selon les normes en vigueur.
Un PTZ sans montant maximum ni enveloppe globale
Contrairement à la dernière loi de finances, Bercy ne précise pas le montant maximum du prêt à taux zéro – 100 000 euros en 2024 contre 80 000 en 2023 – ni même l’enveloppe totale allouée à cette politique publique – 850 millions en 2024 contre 1,2 milliard en 2023. -.
En évoquant « des conditions qui seront précisées et débattues », le ministère de l’Économie et des Finances renvoie la balle aux parlementaires. Et ce, alors même que l’article 40 de la Constitution interdit aux députés et sénateurs de créer une nouvelle dépense, tant qu’il n’y a pas de recettes en face.
Des revenus que les promoteurs immobiliers surveillent également depuis les déclarations du locataire de Matignon à l’Assemblée nationale. Le 1er octobre, Michel Barnier s’était en effet engagé à déployer des mesures « rapide » pour soutenir l’investissement locatif.
Rien de tel n’est au menu, pas même la prolongation au-delà du 31 décembre 2024 du dispositif Pinel qui permet d’acheter un logement neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Une déclaration qui aurait été saluée par tous les acteurs du BTP qui ne cessent de alerter sur la rupture sociale de leurs métiers.
