Le gouvernement du Québec exigera, d’ici la fin de l’année, que les syndicats de copropriété produisent une étude d’entretien et une attestation pour le fonds de prévoyance, destinées aux acheteurs de condos.
Les experts craignent une baisse générale de la valeur des petits condominiums.
Le 11 septembre, on pouvait lire dans le Journal officiel du Québec le contenu d’un projet de règlement imposant l’obligation pour les syndicats de copropriété d’adopter un carnet d’entretien des immeubles effectué tous les cinq ans (10 ans pour les immeubles de 8 condominiums ou moins), par un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte ou un technologue professionnel.
Le carnet de bord doit préciser les travaux d’entretien majeurs sur les parties communes, les dates de fin d’exécution et les contrôles. Il doit être mis à jour chaque année.
Le syndicat doit également produire, tous les cinq ans, une étude du fonds de prévoyance réalisée par les professionnels mentionnés ci-dessus ou par un comptable. Le document doit préciser les fonds pour chaque projet prévu dans le carnet d’entretien et le montant minimum disponible en permanence dans le fonds de prévoyance.
De plus, le syndicat doit être en mesure de fournir à tout moment une attestation confirmant les sommes d’argent en fonds de prévoyance et d’autoassurance (cette dernière couvre la franchise en cas de sinistre), les liquidités dont dispose la copropriété pour les opérations courantes, les charges de copropriété pour chaque unité, l’existence d’un contrat d’assurance, les inspections effectuées, les sinistres et travaux importants effectués au cours des cinq dernières années, ainsi que les litiges devant les tribunaux.
Les nouvelles règles devraient entrer en vigueur d’ici la fin de l’année.
Une crise ?
« Ces nouvelles dispositions auront un impact énorme sur la copropriété au Québec », commente Yves Joli-Coeur, avocat et expert en la matière. « Je prévois une baisse importante de la valeur de milliers de condos dont les syndicats ne seront pas en mesure de se conformer à la réglementation. »
« Un nombre effarant de petites copropriétés, surtout celles de huit logements et moins, ne respectent déjà pas l’obligation d’avoir un fonds de prévoyance et d’auto-assurance. Elles sont désorganisées ou n’ont aucune documentation. Les nouvelles exigences vont compliquer la situation », commente Nathalie Bégin, qui dirige un bureau Re/Max à Ahuntsic qui compte plus de 300 courtiers immobiliers.
Cette dernière constate que de nombreux agents ont déjà de la difficulté à obtenir la documentation obligatoire auprès des syndicats de copropriété, même dans les grands immeubles. Elle estime que les nouvelles règles entraîneront une baisse de valeur pour des milliers de condos, car les acheteurs ne seront pas au rendez-vous. « Nous vivons déjà cette situation », dit-elle.
« Le message aux copropriétaires est : Organisez-vous ! », ajoute Yves Joli-Coeur.
CONSEIL
- Êtes-vous copropriétaire? Obtenez une confirmation écrite de l’existence des fonds de pension et d’autoassurance, y compris leur solde et leur numéro de compte bancaire.
- Si votre immeuble ne dispose pas d’un carnet d’entretien, il faut le faire le plus rapidement possible. Prévoyez un budget de quelques milliers de dollars.
- Avez-vous une description des finitions originales de votre condo (partie privative)? Si vous avez fait des rénovations et que vous subissez un sinistre, l’assureur pourrait ne pas vous indemniser pour la valeur réelle de votre unité.
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