Depuis Le 1er février 2024, le prix de l’électricité pour les Français a augmenté de 8,6%. Une hausse des prix dans la lignée des années précédentes. C’est donc dans ce contexte de crise énergétique que la réglementation du diagnostic de performance énergétique (DPE) devient progressivement plus stricte, suivant l’objectif fixé dans le but d’interdire la location de biens n’ayant pas un DPE D minimum d’ici 2034.
Des études récentes menées par SeLoger et les Notaires du Grand Paris soutiennent l’influence du DPE sur le marché immobilier, à la veille de la dernière réforme du DPE du 1er juillet 2024, définissant le mode de calcul du DPE pour les logements de moins de 40 m2.
Taux d’emprunt relevés au 07/03/2024
Le nombre de tamis énergétiques explose
Au dernier décompte, on estime que la part des filtres thermiques est de 17% en France, avec une augmentation de 8% avant la réforme du 1er juillet 2024, portant le nombre de logements considérés comme des passoires thermiques à 5,2 millions. Mais la répartition de ces derniers est assez inégalitaire, de fait les petits logements étant défavorisés par le mode de calcul du DPE. Un état de fait particulièrement visible en Île-de-France, où 35 % des logements seraient des passoires thermiques.
La part des filtres thermiques dans les ventes
L’objectif de rénovation énergétique du parc immobilier français a été l’une des priorités politiques des derniers mandats présidentiels. Entre la mise en place d’aides à la rénovation et l’interdiction progressive de la location de passoires, le marché immobilier s’est transformé en une décennie.
Nous avons pu observer une baisse des ventes du nombre de logements classés passoires thermiquesEn 2013, la part des logements à vendre classés F ou G était de 20 %, un chiffre qui est tombé à 10,2 % en 2021.
Mais cet élan s’est enrayé. La perspective d’une baisse du prix du foncier pour les logements non rénovés a poussé les propriétaires à les mettre en vente. Ce qui explique que depuis 2022, la part des logements à vendre considérés comme des passoires thermiques a de nouveau augmenté. En effet, la part des logements classés F ou G a atteint 19,6 % en 2022 puis 20,5 % en 2023.
Un levier de négociation
Au dernier trimestre 2022, les passoires thermiques représentaient 19,2% des biens en vente sur SeLoger, contre 16% un an plus tôt.
Cet effet peut toutefois être nuancé. En effet, les publicités sont désormais mieux renseignées. Alors que le DPE n’était signalé que dans 70 % des publicités en novembre 2021, son inclusion sur les publicités a bondi à 83 % en seulement 1 an.
Avec un calendrier progressif pour interdire la location de passoires énergétiques, La situation est donc propice à la négociation pour les futurs acquéreurs.Si ces derniers font déjà état d’une légère facilité dans la négociation (69% contre 66% pour les autres biens), c’est surtout sur la marge de négociation que les tamis se démarquent. Avec une marge de négociation moyenne de 5,6% du prix, quand les biens aux meilleures notes énergétiques laissent en moyenne 3,7% de marge de négociation.
Combien coûtent les tamis énergétiques ?
Dans un marché immobilier qui connaît déjà une période de baisse des prix, l’impact du DPE sur le prix d’un bien peut contribuer à faire baisser davantage le prix. SeLoger prédit que l’écart entre les prix des passoires thermiques et ceux des biens bénéficiant d’un bon DPE pourrait continuer à se creuser. dans les mois et années à venir. Car les prix des passoires énergétiques augmentent plus lentement que ceux des autres biens immobiliers.
Depuis juillet 2021, le prix des logements classés F ou G n’a connu qu’une légère hausse de 3,7%, tandis que celui des biens classés A, B, C, D, E a connu une hausse moyenne de 7% sur la même période.
Une différence d’autant plus marquée en milieu rural, où la hausse pour les logements entre A et E a été de 13,3%, tandis que les passagères thermiques ont connu une hausse presque deux fois moins forte (7,4%).
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